Квартиры дорогие и нерентабельные
Последние несколько лет Алтайский край переживал настоящий строительный бум. Объемы ввода жилья как главного драйвера отрасли ежегодно росли даже в непростых 2014-2015 годах. Дело в том, что кризис должен отразиться на стройке лишь спустя три года. Сейчас достраивается то, что успели заложить в 2012-2013 годах, поэтому даже в этом году в цифрах может сложиться благоприятная картина — 2016-й будет похож на 2014-2015 годы. А вот в 2017 году наверняка произойдет спад. Об этом говорили эксперты круглого стола, посвященного годовым итогам работы строительной отрасли края.
Спрос на квартиры уже сейчас демонстрирует падение, но продавать их еще получается, пусть и все хуже. В январе нынешнего года алтайские строители сработали менее интенсивно, чем в январе 2015 года. Отговорка, мол, январь — месяц праздников и постновогоднего безденежья, нелепа. В прошлом-то году ведь какие объемы были. На ситуацию влияет комплекс проблем: обнищание людей, ужесточение условий получения кредитов и ипотеки, уменьшение желающих вложиться в «долевку», пустые квартиры в новостройках. В свою очередь застройщики, в надежде привлечь покупателей, снижают цены, но и это не спасает ситуацию. Понижение стоимости не такое значительное, чтобы людям жилье стало по карману, а работать без выгоды строители не хотят. Как заявил председатель правления Союза строителей «Регионального объединения работодателей Алтайского края» Михаил Фокин, «если начнем продавать квартиры ниже себестоимости — начнутся проблемы с налоговой».
Число работников строительной отрасли в прошлом году снизилось на 6% по отношению к 2014 году. Индекс физических объемов работ в строительстве также сократился на 11,5%. Эти и другие данные прозвучали в достаточно оптимистичном докладе Андрея Геттиха, заместителя начальника регионального ГУ строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства.
«В прошлом году введено в эксплуатацию 879 тысяч квадратных метров жилья, что превышает показатели 2014 года на 152 тысячи, — сообщил чиновник. — Инвестиции в основной капитал составили 91,8 млрд рублей (в 2014-м — 102 млрд). Из них в жилье направлено 18,7%, годом ранее — 21%. В здания и сооружения объем инвестиций, наоборот, вырос, составив в 2015 году 41,6% (годом ранее — 33%). Источники финансирования основного капитала также изменились. Увеличилась доля собственных средств инвесторов: если в 2014 году объем составил 19,6 млрд, то в 2015 году — 21 млрд. Но зато банковских ресурсов стало меньше: 4,8 млрд в 2014 и 2,3 млрд рублей в прошлом. Однако выросло количество бюджетных вложений: 12,1 млрд рублей в 2015 году против 9,4 млрд в 2014-м. Прочие инвестиции составили 4,4 млрд. Объем «незавершенки» почти не снизился, а разрешений на строительство выдано даже больше, чем в прошлом году. Дальнейшие перспективы будут зависеть от спроса на жилье как определяющего сектора. Если господдержка сохранится, в том числе льготной ипотеки, а правительство обещало помочь зафиксировать процентную ставку, то можно надеяться, что текущий год мы пройдем не хуже, чем прошлый».
Долевое строительство может исчезнуть
Как отмечают эксперты, покупательная способность на жилье в крае снизилась на 10-15%, и вернуться к докризисным объемам удастся нескоро. Застройщики уверяют, что возводить они могут больше, но без соответствующего спроса это становится утопией. В последние годы цена за квадратный метр варьировалась на уровне 40-44 тысяч рублей и сейчас достигла 40 тысяч. А по себестоимости строительства один «квадрат» обходился в 33 тысячи рублей. Здесь важно понимать, что этот показатель — некая средняя температура по больнице — скорее цифра для окраин Барнаула. Понятно, что жилье в центре краевой столицы стоит намного дороже указанных цифр, а в сельской местности — существенно дешевле.
«Сейчас подходящее время для покупки квартиры, — считает Фокин. — Снижать стоимость квадратного метра уже некуда, потому что все составляющие формирования себестоимости «квадрата» исчерпаны. Но и в следующем году роста не будет. Нам всем — государству, администрации, строителям — нужно приложить большие усилия для сохранения объемов ввода жилья на уровне прошлого года. Мы все реже видим, чтобы кто-то покупал квартиру для сдачи в аренду, как вложение капитала. Такое больше практикуется в Москве или Новосибирске. Все чаще их покупают люди, которые действительно собираются там жить».
По оценкам аналитиков, россияне держат вклады на 23 трлн рублей, и, если один-два триллиона пустить на приобретение квартир в строящихся домах, отрасль практически не заметит кризиса. Поэтому государство стремится создать законодательную базу, которая максимально защитит дольщиков.
Но с другой стороны, эти движения могут привести к исчезновению «долевки» как рыночного инструмента в нынешнем виде. Одна из мер — сокращение числа ненадежных страховых компаний, что может увеличить стоимость страховки с 0,3% до 6%. Это «навесит» дополнительные расходы на генподрядчика. Кроме того, застройщик будет обязан обладать собственным потенциалом в 5% от стоимости возводимого жилья. Еще одно нововведение предусматривает перевод средств общероссийского компенсационного фонда всех строительных СРО страны, а это 70-80 млрд рублей, в подконтрольные правительству банки.
Драйверы роста
Эксперты полагают, что застройщики и инвесторы будут пугаться даже среднесрочных проектов и перенесут свои стройки до лучших времен. Но пока еще есть условия, за которые можно уцепиться и вытянуть отрасль. Одним из драйверов роста может стать программа льготной ипотеки. В прошлом году она очень помогла. В крае почти каждый третий покупатель квартиры обращался к этому инструменту господдержки. Остальные 60-70% покупались инвесторами или людьми, обладающими необходимыми средствами.
Еще одна точка роста — весна, когда потенциальные покупатели начнут решать все вопросы с новосельем до летних отпусков, так называемого «мертвого сезона». По словам Фокина, хорошие показатели продаж держатся на Урале, из наших ближайших соседей — в Красноярске. А вот Новосибирск даже замахивается на увеличение проданных квартир по сравнению с прошлым годом. «Этот бумеранг может докатиться до Алтайского края», — выразил надежду застройщик.
Подсластить пилюлю может и военная ипотека. Военнослужащие активно используют свои жилищные сертификаты, у многих подрядчиков доля таких клиентов доходит до 7-8%. Это реальные деньги. А еще важно, как сработают другие отрасли. По словам участников круглого стола, 2015 год выдался удачным для сельского хозяйства, и уже осенью, после сдачи урожая, за квартирами в городе потянулось немало людей из сельской местности, например, для своих детей, которые скоро приедут учиться в Барнаул или Бийск.
Можно взять на себя смелость и сделать вывод, что военная или льготная ипотека, интерес сельчан или высокие продажи в мегаполисах вряд ли кардинально перекроят в Алтайском крае рынок продажи жилой недвижимости. В полной мере застройщики региона ощутят на себе кризис в 2017 году, когда с низким спросом совпадут упавшие темпы ввода жилья. К чему это приведет — краху отрасли или ее очищению от переизбытка строительных компаний — покажут только время и дальнейшая макроэкономическая ситуация.
