Плюс этаж
Валентина Остапенко — руководитель «инициативной группы». Ей и другим собственникам не нравится, что над их головой поселились люди. Дело в том, что в 2012 году высотка «подросла»: на техническом 17-м этаже построили квартиры. Это, по мнению жильцов, небезопасно.
«Разрешения на строительство у нас никто не спросил, хотя в уставе ТСЖ «Трио» сказано, что технический этаж — собственность жильцов. Более того, согласно
ст. 36 Жилищного кодекса РФ нам «на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме». В том числе технический этаж. Это значит, что любые действия с ним должны проводиться с согласия жильцов», — вспоминает Валентина Остапенко.
Она утверждает, что компания-застройщик «Горизонт», которая принадлежала крупным предпринимателям в сфере строительства Сергею, Владимиру и Станиславу Мудрикам, вскоре после сдачи дома обанкротилась. При этом, после того как здание сдали в эксплуатацию, компания «Железобетонные изделия Сибири» выступила инвестором обустройства верхних технических этажей, когда жильцы уже получили ключи от своих квартир. По мнению Остапенко, это означает, что помещения технического этажа реализовали дважды. Кстати, собственники менялись несколько раз. Некоторые из них — члены правления ТСЖ. Такую версию развития событий женщина представляет в суде.
В 2009 году «владельцы этажа» зарегистрировали право собственности, нежилые помещения перевели в индивидуальные, и, наконец, в 2012 году администрация Индустриального района Барнаула переводит объекты в жилые (!) помещения. Такое решение, согласно документам, продиктовано ст. 23 ЖК. При этом, по словам Остапенко, «чиновники почему-то забыли про ст. 22, где говорится об особых условиях такого перевода». Далее, до 2012 года квартиры продавались. Сегодня на техническом этаже девять достроенных квартир и одна незавершенная.
Валентина Михайловна уверена: жить в доме теперь опасно, ведь в соответствии с проектной декларацией дом должен был быть 16-этажным. В качестве доказательства она показывает заключение, выданное в 2009 году Инспекцией государственного строительного надзора, контроля, надзора в области долевого строительства Алтайского края при сдаче многоэтажки в эксплуатацию. В документе действительно говорится, что дом сдан 16-этажным. Кроме того, женщина уверяет, что в ее квартире появились неприятные запахи (канализация, по ее словам, не рассчитана на дополнительный этаж) и начались разрушения. Их Остапенко связывает с появлением соседей сверху.
Так, в прошлом году специалисты комитета по ЖКХ Барнаула официально зафиксировали, что в квартире Остапенко «наблюдаются многочисленные трещины побелочного слоя», также они есть в коридоре, а на лестничной площадке между 16-м и 17-м этажами в стене «отверстия диаметром до 10 см, в которых проведены трубопроводы водоснабжения». На последнем этаже дома на стенах и бетонных полах многочисленные трещины. Кроме того, по данным на 2013 год, по информации ГУ МЧС Россия по Алтайскому краю, в доме выявлены нарушения по восьми важным параметрам. Например, на 17-м этаже нет аварийных выходов, на случай пожара не предусмотрен проход через наружную воздушную зону по открытым переходам. Кроме того, Алтайская лаборатория строительно-технической экспертизы выяснила, что реконструкция технического этажа увеличила нагрузки на дом и, следовательно, сделала проживание в нем небезопасным.
«Определенная часть этажа вообще числится по документам как гаражный бокс! Представляете? Как администрацией Индустриального района принимались эти квартиры, если на 17-м этаже гаражи?» — негодует Валентина Остапенко.
Недавно женщина обратилась за помощью лично к начальнику ГУ МВД России по Алтайскому краю Олегу Торубарову. Он переправил соответствующие документы в ОБЭП. Сейчас этой историей занимаются полицейские. Параллельно вот уже почти год идет суд, но женщина отступать не собирается. Она добивается того, чтобы ошибку исправили.
Трио
У ТСЖ «Трио» и жильцов злополучных квартир другая версия. «Трио» в силу закона не имеет прав на общее имущество дома, поэтому продавать технические этажи не могло как юридически, так и фактически.
«Остапенко ссылается на устав ТСЖ, в котором зафиксировано: «Собственникам квартир на праве долевой собственности принадлежат технические этажи». Однако, «Устав — локальный акт юридического лица, который никак не связан с фактическим наличием имущества. ТСЖ создавалось, когда дома были не сданы в эксплуатацию, а изменения в проекты домов вносились застройщиком вплоть до 2009 года», — объясняет Сергей Сандаковский, юрист ТСЖ «Трио».
Он утверждает, что право собственности на помещения в уровне техэтажа было приобретено еще на этапе долевого строительства. Потом помещения перепродавались другим лицам.
Реагируя на жалобы «инициативной группы», ТСЖ обращалось в суд по помещениям техэтажа, однако товариществу в иске было отказано 13 ноября этого года.
С одной стороны, активность «инициативной группы» дисциплинирует работу ТСЖ, делает ее прозрачней для жильцов, что является ее заслугой. С другой стороны, из 50 жалоб в 49 случаях проверяющие органы хоть и признают жалобы необоснованными, однако проверки парализуют работу ТСЖ, продолжает Сергей Сандаковский.
Собственники домов провели еще одно подробное обследование в Алтайском центре строительно-технической экспертизы, специалисты которого оценили также соответствие фактической нагрузки проектным расчетам. Оказалось, например, что техэтажи увеличили нагрузку на фундамент на 0,8%, а проектировщики заложили ее увеличение на 5%. Эксперт однозначно сделал вывод, что опасность для жизни и здоровья жильцов отсутствует (это подтверждают предоставленные «МК» документы). Трещины штукатурного слоя являются обычным следствием усадки дома. Согласно заключению проектировщиков, компании «Архпроект +», постановлениям администрации Индустриального района (все эти документы на руках у адвокатов), квартиры на 17-м этаже не угрожают жизни и здоровью проживающих этажами ниже.
«Если смотреть на дом сверху, то он выглядит как цветок. И в «лепестках» (тех частях, где построили квартиры. — «МК».) никакого общего имущества нет. В середине, «сердцевине цветка», как раз вентиляционные шахты, лифтовой узел и т. д. Это и есть техническая зона, в которой квартиры никто не строил. Да, формально застройщик, когда проектировал этот дом, назвал весь верхний этаж техническим. Он по-другому и не мог поступить, потому что на 17-м этаже действительно есть лифтовой узел и прочие вещи, но только не на всем этаже, а в середине дома, — утверждает Сергей Сандаковский. — Так называемые «лепестки» не задействованы в хозяйстве дома, поэтому застройщик назвал их «нежилые помещения». Помещения люди покупали у застройщика еще в далеких 2008-2009 годах, когда некоторые члены «инициативной группы» даже не жили еще в этих домах».
Юристы уточняют, что, когда дом сдали в эксплуатацию, в БТИ эти помещения поставили на учет, но не как общее имущество многоквартирного дома, а как индивидуальные помещения, уверяют адвокаты собственников горе-квартир.
«Инициативная группа хочет не справедливости, а денег. Они озвучили нам сумму в миллион рублей, потом 600 тысяч. Пояснили, что за эти деньги они отказываются от суда, — утверждает Татьяна Рерих, адвокат собственников квартир на 17-м этаже. — Когда мы открыто об этом заявили на судебном процессе, они пояснили, что хотели лишь проверить нас».
Без вины виноватые
Получается, что у обеих сторон есть документы, подтверждающие их правоту. В этой ситуации понять, кто прав, а кто виноват, очень сложно, решит это лишь закон. Суду предстоит принимать сложное и неоднозначное решение, поэтому для объективности картины он постановил провести новую экспертизу в независимой организации, на основе результатов которой можно будет прийти к определенному выводу.
Однако в любом случае победителей в этом споре быть не может. Заложниками ситуации все равно остаются простые люди — добросовестные приобретатели, собственники квартир. В случае проигрыша Валентина Остапенко продолжит жить в страхе, а «тревожный чемодан», хранящийся в ее коридоре, так и не будет разобран. Если закон останется на ее стороне, те собственники квартир, которые совершенно законно приобрели себе жилье, окажутся на улице и не смогут даже подать в суд: отвечать некому.
