Как не оказаться обманутым дольщиком, вкладываясь в строительство жилья

На какие особенности деятельности строительных компаний стоит обращать внимание, чтобы выгоды не обернулись потерями?

24.11.2017 в 08:20, просмотров: 1195

Ситуация на рынке недвижимости и сложившиеся цены позволяют утверждать, что самое время приобретать жилье у застройщиков, констатируют в Союзе риелторов Барнаула. Сотрудники региональной Госинспекции при этом оговариваются: вложения в долевки по-прежнему остаются рисковыми инвестициями. О том, на какие особенности деятельности строительных компаний стоит обращать внимание, чтобы выгоды не обернулись потерями, — рассказали участникам проекта «Выставка новостроек».

Как не оказаться обманутым дольщиком, вкладываясь в строительство жилья

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство — возведение многоквартирных домов (МКД) или иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникает право собственности на квадратные метры и право общей долевой собственности на общее имущество.

Законом допускаются три способа привлечения денежных средств граждан для строительства жилья:

• договор участия в долевом строительстве;

• жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы;

• выпуск застройщиком жилищных сертификатов.

В Госинспекции Алтайского края подчеркивают: договор участия в долевом строительстве — наиболее надежный способ для потребителя.

На что обратить внимание, изучая застройщика?

Застройщик — это юридическое лицо (поднадзорный субъект Госинспекции), имеющее разрешение на строительство, зарегистрированные права на земельный участок, проектную декларацию, заключение контролирующего органа о его соответствии требованиям закона.

Застройщик обязан размещать на своем сайте следующие документы:

• проектная декларация;

• заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона;

• разрешение на ввод в эксплуатацию ранее построенных объектов;

• разрешение на строительство дома;

• правоустанавливающие документы на земельный участок;

• аудиторское заключение;

• заключение экспертизы проектной документации;

• проект договора участия в долевом строительстве;

• способы обеспечения исполнения обязательств;

• фотографии строящегося объекта.

Компания должна любого обратившегося ознакомить с учредительными документами, свидетельством о государственной регистрации, бухгалтерской отчетностью. Участник долевого строительства вправе требовать от застройщика для ознакомления технико-экономическое обоснование проекта, проектную документацию, включая все внесенные в нее изменения.

Выбор застройщика — дело серьезное, отмечают эксперты, ведь именно он будет нести обязательства по передаче жилого помещения. Самое объективное представление о нем дают уже построенные им дома. Если у компании за плечами ряд успешно реализованных проектов, она не нарушает сроки строительства — это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор.

Что нужно знать о заключении договора долевого участия?

Договорные отношения о долевом участии в строительстве регулируются 214 ФЗ. Договор должен содержать обязательные условия:

• определение конкретного объекта долевого строительства;

• срок его передачи;

• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

• гарантийный срок;

• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств.

При отсутствии хотя бы одного из этих пунктов — он считается незаключенным. Получает силу он с момента его государственной регистрации. После этого по нему должна производиться оплата. В региональной Госинспекции подчеркивают: подписывать договор долевого участия в строительстве нужно только с застройщиком. Ни в коем случае не с инвестором, генподрядчиком или любой другой организацией.

К числу преимуществ долевого строительства относят, как правило, более низкие цены, чем на рынке вторичного жилья, чистую юридическую историю жилого помещения, возможность индивидуальной планировки нового комфортабельного жилья. Среди рисков — вероятность задержки сроков строительства (возникновения долгостроя), банкротство застройщика и неисполнение им договорных обязательств.

Как изменилось содержание проектной декларации в 2017 году?

Проектная декларация — документ застройщика, из которого дольщик, выбирая квартиру, может получить максимальную информацию о будущем объекте, все его характеристики. Закон обязывает застройщиков размещать их на своих сайтах.

В 2017 году вступили в силу изменения законодательства, утвердившие новую форму деклараций. В разделах 1-8 содержится подробная информация о застройщике, объектах, построенных им ранее. Почерпнуть данные об опыте компании можно, выяснив, укладывается ли она в отведенные сроки выполнения работ. Выводы о надежности застройщика позволяет сделать также анализ информации о финансовом результате его деятельности и размерах дебиторской и кредиторской задолженности. Эксперты советуют не ограничиваться изучением проектной декларации, но и лично побывать на нескольких объектах, построенных изучаемой компанией, поговорить с жильцами и выяснить, насколько комфортно им живется в новостройках.

Если информация о построенных объектах в декларации отсутствует — это еще не повод сразу отказываться от сотрудничества с фирмой. Многие крупные строительные компании организуют для возведения дома новое юридическое лицо. В этом случае стоит ознакомиться с информацией об учредителе застройщика. Возможно, знакомые фамилии встретятся в этой графе.

Также из новой формы проектной декларации можно выяснить, не находится ли застройщик в стадии ликвидации, не значится ли в реестре недобросовестных поставщиков и участников аукционов по продаже земельных участков, нет ли у главного бухгалтера и директора судимостей за преступления в сфере экономики. Изменения в декларации вносятся ежеквартально, анализировать нужно последнюю редакцию.

Подробно изложена в документе также информация о проекте строительства — сведения о полученных разрешениях и правах застройщика, качественные характеристики будущего дома. Компания обязана передать объект, соответствующий всем указанным требованиям и свойствам. Если она отступила от них на стадии строительства, дольщик вправе требовать изменения цены договора долевого участия. При существенных отступлениях — может настаивать на расторжении договора долевого участия в судебном порядке.

Если застройщик задерживает сроки сдачи объекта?

В этом случае он обязан письменно уведомить дольщиков и предложить им заключить дополнительные соглашения, установив новый срок. У участника есть право выбора — согласиться или отказаться. В последнем случае после передачи квартиры он может взыскать неустойку за сорванные сроки. Если просрочка превышает два месяца, покупатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив застройщика и направив заявление в Росреестр, а в дальнейшем — требовать возврата денег и неустойки. Большинство барнаульских застройщиков, как отмечают в региональной Госинспекции, сдают объекты в срок, за редким исключением.

Важно помнить!

Недобросовестные игроки рынка не устают использовать серые схемы для обмана потребителей. В Госинспекции напоминают, что только приобретение жилья в рамках закона гарантирует защиту прав и интересов. В ведомстве настоятельно не рекомендуют отдавать деньги, если застройщик:

• гражданин или индивидуальный предприниматель;

• требует оплаты до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, либо не желает регистрировать договор;

• предлагает подписать иную форму договора — договор займа, предварительный договор купли-продажи квартиры, предварительный договор участия в долевом строительстве, купли-продажи векселя, резервирования квартиры, инвестиционный договор, договор подбора объекта недвижимости.