За что могут переселить или выселить из муниципальной квартиры?
Главное, что отличает муниципальную квартиру от приватизированной, — отсутствие у жильцов права распоряжаться ей. Из этого не следует, что их могут в любой момент «попросить» с вещами на выход. Законодательство защищает права граждан, но есть случаи, при которых местные власти имеют право на выселение нанимателей.
Так, вынужденное переселение в другое муниципальное жилье возможно в ряде случаев. Во-первых, если весь дом расселяют под снос; ваша квартира признана аварийной; она переводится в разряд нежилых помещений.
Также переселение возможно, если после перепланировки или капремонта возникла нехватка нормы жилплощади на каждого жильца. Вероятно это, если помещение передается религиозной организации. Под угрозой находятся также злостные неплательщики: жильцы, полгода или более не платящие за муниципальное жилье без уважительных причин, могут оказаться перед необходимостью по просьбе муниципалитета перебраться в еще более скромные «апартаменты».
Выселение может произойти только по вине самих жильцов и при наличии решения суда. В Жилищном кодексе оговорены случаи, когда наймодатель квартиры может обратиться в суд с иском о расторжении договора найма. К таким случаям относится: отсутствие коммунальных платежей на систематической основе, нарушение прав соседей, нецелевое использование предоставленного помещения, его умышленное повреждение или разрушение. Последнее положение касается не только нанимателя, но и других граждан, если он несет ответственность за их действия. К примеру, в случае перепланировки или в ситуации, когда по его вине произошло разрушение дома или квартиры, договор с ним может быть расторгнут.
Выселение не наступает мгновенно. Нерадивых жильцов предупредят о необходимости исправить нарушения, дадут время на это. Только если они по-прежнему будут «гнуть свою линию», власти, как правило, обращаются в суды.
На все виды соцнайма, муниципальное и служебное жилье распространяются правила, которые предусматривают неприкосновенность жильцов некоторых категорий. Выселить из помещения без предоставления другого в пределах одного населенного пункта невозможно пенсионеров по возрасту, инвалидов первой и второй группы, получивших инвалидность при исполнении служебного долга или профессиональное заболевание (в случае служебного жилья), членов семьи умершего нанимателя, детей-сирот независимо от возраста.
За что могут выселить из приватизированной квартиры?
Шансы лишиться квартиры есть у владельцев недвижимости, купленной в ипотеку, даже если это их единственное жилье. До погашения всей занятой у банка суммы кредитная организация может потребовать ее обратно, если заемщик регулярно нарушает условия договора. По закону «Об ипотеке» это возможно, если банк узнал, что клиент тайно заложил квартиру другому кредитору, если заемщик нарушает правила ремонта жилья, или в результате его халатности квартира стала непригодной для проживания. Также к числу таких условий относят нарушение заемщиком обязанностей по страхованию квартиры, его решение продать квартиру без согласия банка, неуплату ежемесячных платежей на протяжении трех месяцев, либо нарушение сроков платежей более чем три раза за год.
В этих случаях банк может сам или через суд получить право выставить квартиру на публичные торги. Кредитные организации стараются как можно реже прибегать к такой процедуре, так как в результате теряется выгода от кредита. Но если до этого дошло, процесс не будет затягиваться.
При неисполнении долговых обязательств квартиру, купленную в ипотеку, могут забрать, даже если у семьи есть несовершеннолетние дети. Выселение происходит исключительно по решению суда. Ни банк, ни коллекторские агентства, ни ЖЭК, ни прочие органы не могут принудить к выселению.
Так же легко можно расстаться с залоговой квартирой, если не выполнять кредитные обязательства. Кредиты под залог недвижимости — гарантия того, что при неплатежеспособности заемщика кредитор получит деньги назад, продав заложенное имущество. В данном случае кредитная организация может прописать в договоре условие о досудебном изъятии предмета залога в случае просрочки выплат. Это значит, что заемщика смогут выселить из квартиры «без суда и следствия».
А вот за долги по коммуналке пока выставить собственника за дверь не могут, если он владеет одним единственным жильем. Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), «если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».
Экспертизу проходят поправки в Гражданский процессуальный кодекс РФ, Семейный кодекс и Федеральный закон «Об исполнительном производстве», которые должны расширить возможности для изъятия у должника единственного жилья. По последним данным, озвученным Министерством юстиции России, новая версия документа «не предполагает обращения взыскания на единственное жилье в связи с задолженностью по кредитам и оплате услуг ЖКХ». Указывается, что после принятия норм такие санкции будут угрожать неплательщикам алиментов, уклонистам от возмещения вреда, причиненного здоровью, вреда в связи со смертью кормильца и ущерба, причиненного преступлением.
Согласно проекту поправок, опубликованному на портале проектов нормативных актов, обратить взыскание можно будет лишь на такое единственное жилое помещение, которое по размеру и рыночной стоимости двукратно превышает норму и его среднюю стоимость. Предусматривается, что в любом случае его размер не должен быть меньше 36 квадратных метров на одного человека.
В новой редакции законопроекта установлена минимальная сумма неисполненных обязательств должника, при которой может быть обращено взыскание на единственное жилье, — 200 тысяч рублей. Но если размер долга «явно несоразмерен стоимости имущества», взыскание обращено быть не может.
Изъятое у должника жилье должно быть продано, оставшуюся после уплаты долга и других необходимых платежей сумму предполагается отдать ему назад. Она не должна быть меньше необходимой для приобретения жилья, соответствующего нормам предоставления. Если жилье должника не удастся продать со второй попытки, его вернут должнику как минимум на год, а затем будут пытаться продать снова.
Законопроект уже прошел обсуждение в Общественной палате Российской Федерации и на заседании Президиума Ассоциации юристов России, сообщает Минюст России.
