Какие вопросы вправе решать общее собрание собственников?
Согласно жилищному кодексу РФ, ОС — это орган управления многоквартирным домом (МКД). Он вправе решать практически все вопросы, касающиеся содержания, ремонта, использования общедомового имущества, в том числе придомовой территории, реконструкции МКД, строительства хозяйственных построек, выбора способа управления домом и смены управляющей организации, утверждать размер оплаты на текущее содержание и ремонт. Исключение — установление тарифов на коммунальные ресурсы, это компетенция органов власти субъекта Федерации.
С чего начинать или как организоваться?
По закону общее собрание может организовать любой собственник. Но именно собственник, а не просто житель дома, например, проживающий в социальном жилье или в съемной квартире. Как правило, все организационные вопросы берет на себя инициативная группа, так называемый актив дома. Она разрабатывает всю необходимую документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, определяет место и время, оповещает собственников о предстоящем собрании.
Кого и как приглашать?
Жилищный кодекс установил два способа оповещения. Заказным письмом или уведомление под подпись. Но уже на первом собрании собственники могут определить иные способы, например, путем размещения объявлений на информационных досках в подъездах или почтовой раскладки. В любом случае уведомление о предстоящем собрании должно дойти до адресата не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В самом сообщении должны быть указаны не только вопросы, включенные в повестку дня, место и время, но и фамилия, имя, отчество того, кто является инициатором собрания.
Кто имеет право голоса?
Принимать участие в собрании может любой желающий, но право голоса есть только у собственника помещения. Что касается муниципальных квартир, которые занимают жильцы по соцнайму, то их собственником является администрация. Поэтому принимать решение в этом случае должны органы местного самоуправления через своего уполномоченного представителя. Голосование на общем собрании проходит только по вопросам, включенным в повестку, установленную заранее. Иначе принятое решение может быть оспорено в судебном порядке. Лучше всего дать собственникам возможность ознакомиться с ними заранее, предоставив необходимую информацию для размышления. Тогда собрание не превратится в «базар», где невозможно принять разумные решения, или в чистую формальность, когда люди голосуют без понимания вопроса.
Что такое протокол собрания? Зачем он нужен?
Как Гражданским, так и Жилищным кодексами установлено, что по итогам собрания составляется протокол в письменной форме. Это обязательно. Требования к его оформлению установлены Приказом Минстроя. Для составления протокола выбирается секретарь собрания, который фиксирует сведения об участниках голосования, наличие (отсутствие) кворума собрания, итоги подсчета голосов. Для подсчета голосов создается счетная комиссия, состав которой также утверждается общим собранием. Результаты голосования должны быть доведены до сведения собственников не позднее чем через 10 дней со дня принятия решений. Каким образом — тоже решается на общем собрании. Но каждый собственник вправе ознакомиться с любыми документами, касающимися проведения ОС, отказ в этом является незаконным.
Как определяется кворум?
Для того чтобы собрание считалось состоявшимся, необходимо, чтобы проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов. Голоса считаются пропорционально доле в праве на общедолевое имущество от общего числа голосов всех собственников в доме. Предположим, общая площадь многоквартирного дома 9 000 кв. м. Без учета площади помещений общего пользования: коридоров, чердаков, подвалов. В этом случае обеспечить кворум для решения вопроса могут собственники, обладающие в совокупности не менее чем 4 501 кв. м. Собственник квартиры в 45 кв. м в таком доме имеет 0,5% от общего числа голосов. Чем больше размер жилплощади, тем больше голосов.
Одно и то же помещение может иметь несколько сособственников. Нужно ли всем принимать участие в голосовании?
Действительно, помещение может иметь сразу несколько сособственников. Это зависит от формы собственности. Если жилплощадь является совместным имуществом, то от имени собственников на собрании может выступать один человек, который будет действовать в общих интересах. Если же имущество поделено на доли, то каждый из собственников действует от своего имени. Его голос будет рассчитываться в соответствии с размером доли, указанной в праве собственности.
Можно ли передать свой голос другому лицу?
Можно. Но если от имени собственника в голосовании принимает участие доверенное лицо, то необходимо составить доверенность. Она заполняется в свободной форме. В ней должны быть указаны сведения о доверителе и представителе: имя или наименование юридического лица, место жительства (место нахождения), паспортные данные. Доверенность должна быть заверена нотариально.
Если у собственников нет возможности собраться в одно время и в одном месте, как провести ОС?
Можно провести собрание в заочной форме. Это предусмотрено как жилищным, так и гражданским законодательством. Для этого собственник заполняет предложенный инициатором ОС бланк, куда вносит личные данные и дает ответ по каждому вопросу повестки дня: за, против, воздержался. Заполненный бюллетень передается по указанному адресу. Также есть возможность провести очно-заочное голосование. То есть повестка дня обсуждается коллективно на ОС, а решение по поставленным вопросам принимается каждым отдельно опросным путем.
Кто и почему может оспорить решение собрания, признать его недействительным?
Признать решение собрания недействительным может только суд. Обратиться с таким иском может собственник, не принимавший участие в собрании либо голосовавший против принятия решения, а также органы государственного жилищного контроля (ГЖИ), прокуратура в случае выявленных нарушений. Избежать судебного разбирательство можно в том случае, если соблюдены все требования к процедуре организации и проведения ОС, установленные Жилищным кодексом, а также требования к оформлению документов собрания, в том числе протокола по форме Минстроя.
Как обжаловать решение ОС, если собственник с ним не согласен?
Также в судебном порядке. Однако Жилищный кодекс предусматривает несколько условий. Во-первых, заявление должно быть подано в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Во-вторых, суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голос заявителя не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными, а принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
