— Как выбрать компанию-застройщика и что нужно проверить?
— О проверках можно говорить, к сожалению, лишь в отношении компаний, предлагающих жилье по ДДУ. Выяснить «историю» ЖСК очень затруднительно. Как правило, для каждого нового объекта регистрируется новый кооператив, поскольку по закону им запрещено одновременно строить более одного многоквартирного дома. С позиции правовой защищенности возводить через кооператив безопасно не очень большие объекты — гаражи, таунхаусы.
Есть аспекты, на которые следует обратить особое внимание потенциальному покупателю жилья на первичном рынке. До заключения договора на приобретение квартиры в строящемся доме стоит всесторонне изучить прошлое и настоящее застройщика. С предельной осторожностью нужно воспринимать слишком привлекательные предложения от малоизвестных фирм, которые обещают решить жилищную проблему по запутанным, нелегитимным схемам. Очень быстрая экспансия застройщика также может свидетельствовать о проблемах в компании.
Рекомендую посетить сайт судебных приставов (ФССП) и проверить, не втянут ли застройщик в судебные тяжбы. Для этого достаточно знать номер ИНН фирмы. Провести аналогичный поиск стоит на сайтах судебных органов. Также нужно проконтролировать, есть ли у юрлица вся необходимая документация: проектная, разрешение на строительство, право на землю. Копии должны быть размещены на сайтах фирмы.
Насторожиться стоит в случае заниженной стоимости квадратуры — на 25% и более ниже рыночной. Обычно на такие шаги идут те, кому в срочном порядке нужны деньги. Стоит напомнить, что с 2005 года, после вступления в силу ФЗ-214, квартиры в новостройках можно продавать только по договорам долевого участия, через ЖСК или выпуская жилищные сертификаты. Ни векселя, ни предварительные договоры купли-продажи абсолютно неприемлемы.
Стопроцентной защиты от банкротства строительной компании или от долгостроя не существует в принципе. Но права дольщиков, заключивших ДДУ, в случае слишком долгого строительства более-менее надежно защищены законом, тем более с учетом последних изменений в законодательстве.
В случае же приобретения жилья по схеме ЖСК о правах потребителя вообще стоит забыть. На членов кооператива не распространяется Закон о защите прав потребителей. Соответственно, не будет ни неустойки за нарушение сроков строительства, ни компенсации морального вреда. Люди строят жилье на свой страх и риск.
Одна из основных проблем таких объединений — недостаточно четкая регламентация схемы строительства. Она не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только их отношения с кооперативом, который чаще всего лишь инвестирует в проект. При заключении контракта с застройщиком через ЖСК высок риск воспользоваться услугами недобросовестной компании, поскольку осложняется проверка состоятельности застройщика. Стоит обратить внимание на договор с кооперативом в части специальных условий: там может быть прописано ограничение на перепродажу пая. Нужно отметить, что квартира, построенная таким способом, может обойтись покупателю на 12-15% дешевле аналогичной новостройки, реализующейся по ДДУ. Однако стоит иметь ввиду, что изначально более низкая цена здесь может вырасти в процессе строительства, — это не противоречит закону.
— Как дольщик может подстраховаться на случай, если компания бросит строительство, задержит сдачу объекта или потребует доплаты?
— Однозначного ответа на этот вопрос нет и не будет. Если бы такой способ был, то он бы уже давно использовался и был общеизвестен. В такой ситуации гражданин каждый раз будет принимать решение исходя из конкретной ситуации: пойдет расторгать договор, будет привлекать к разрешению ситуации правоохранительные органы или органы власти, инициировать процедуру банкротства.
Обычная рекомендация — внимательно читать подписываемый договор. В нем должно быть все предельно четко и ясно для вас. Ознакомившись с предложенным документом, можно обнаружить в контракте с ЖСК, например, наличие условий о вступительном взносе, который вообще не подлежит возврату при выходе из кооператива. Лучше всего, конечно, попросить юриста посмотреть документы, чтоб хоть как-то снизить риски при вложении денег.
Покупка через ЖСК не гарантирует конкретные сроки завершения строительства или передачи квартиры. Более того, даже если данные сроки в договоре прописаны, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий для застройщика.
Теоретически кооператив может требовать от застройщика соблюдения сроков и параметров строительства, закрепленных в инвестконтракте между ним и застройщиком, если они там прописаны. Но в случае когда, например, ЖСК создавался по инициативе застройщика, в тексте договора может присутствовать такая формулировка: «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств». То есть дом может строиться и 10, и 20, и 100 лет.
С точки зрения законодательства при покупке квартиры в «долевке» потребитель защищен лучше, чем при вступлении в ЖСК. Однако это не означает, что та или иная форма покупки способна дать абсолютные гарантии. ДДУ более надежно защищает от двойных продаж и откровенных мошенников, а также облегчает процесс защиты прав дольщиков в суде. Однако гарантий того, что дом будет достроен в срок, не дает ни один договор.
— Как действовать, если качество жилья не устроит покупателя?
— В случае ненадлежащего качества квартиры как при заключении ДДУ, так и при вступлении в ЖСК есть легальная возможность возместить ущерб в судебном порядке. При этом в случае долевого участия возможно компенсировать еще и моральный вред. В случае с кооперативом надо учитывать, что при недостаточности собственных средств объединения дополнительную ответственность несут его члены. Таким образом, можно предположить, что ущерб будет компенсироваться за счет самого гражданина и его соседей по дому.
— Как на дольщиках отразятся изменения в Законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»?
— Права заключающих ДДУ с вступлением в силу изменений будут в большей степени защищены. Так, в законе появилось понятие «существенное изменение проектной документации». Это станет еще одним основанием для расторжения договора с застройщиком через суд. К таким отклонениям в том числе отнесены колебания площади квартиры свыше 5%.
Внести плату по ДДУ можно будет исключительно после государственной регистрации договора. Раньше застройщик мог начать взимать суммы еще на стадии согласования проекта. Думаю, пространство для маневра все же останется. Компании могут придумать схемы с задатками или авансами, соглашаться или нет — это дело каждого.
Застройщик должен располагать собственным сайтом в Интернете, с размещенными в обязательном порядке документами о деятельности, а также проектом договора долевого участия и актуальными фотографиями стройки.
Закон установил требования к размеру уставного капитала фирмы: он должен составлять примерно 4% от стоимости возводимых объектов. Если компания не сможет обеспечить наличие такой суммы — она не будет больше легально работать на рынке и брать с дольщиков деньги. В отношении строителей введены еще несколько новых требований, в том числе касательно их присутствия в едином реестре и своевременного погашения налогов. На стороне застройщиков, в свою очередь, другое нововведение: отныне расторгнуть договор по собственному желанию дольщик не сможет. Это защитит предпринимателей от излишнего потребительского экстремизма.
Важно также, что устанавливаются сроки устранения недостатков в квартире дольщика: если они будут нарушены, компания заплатит неустойку — 1% от стоимости расходов. Раньше застройщик мог пренебрегать сроками без последствий.
Это основные изменения в закон. С ними должен ознакомиться каждый, кто планирует приобретать жилье на первичном рынке. Нужно понимать: стоит самостоятельно проверять застройщика, чтобы наверняка защититься от мошенников. Контролирующим органам устранить нарушителей удастся не сразу.
