Тянут лямку
Не нужно быть большим знатоком в вопросах коммерческой недвижимости, чтобы сделать вывод о том, что соотношение «спрос — предложение» сейчас неравноценно. Здания города увешаны вывесками с зазывающей надписью «аренда, продажа». Несмотря на это, в городе продолжают строить новые торговые центры.
Кризис сказался на ТЦ так же, как и на предприятиях малого бизнеса — основных арендаторах коммерческой недвижимости, поскольку между ними самая прямая зависимость, утверждают Геннадий Малков, директор агентства недвижимости. Но все эти сложности не стали причиной закрытия, отказа от реализации или заморозки проектов. Изменились лишь сроки открытия торговых центров, они зачастую переносятся на полгода и больше — в зависимости от сложившейся ситуации с наполнением площадей арендаторами.
«По поводу строительства в кризисных условиях: застройщикам часто просто деваться некуда, потому что они затеяли стройку два-три года назад, и отказываться уже нет смысла, — поясняет Малков. — Сначала приобрели земельный участок, оформили разрешительную документацию, начали реализацию проекта. На все это потрачены колоссальные усилия и деньги. Если объект уже на завершающей стадии, только и остается, что тянуть эту лямку до конца. Тем более что на часть построенных помещений, пусть не на все, можно найти арендатора».
Не до простора
В надежде на это инвесторы и возводят торговые центры. Но и со сдачей их в аренду большие трудности, потому что арендаторы сегодня вынуждены сокращать занимаемые площади.
«Компании ищут себе помещения поменьше и подешевле. И в городе полно пустых офисов и торговых залов. Интерес к таким площадям, конечно же, падает, а следовательно, и цена на его аренду. Уже можно говорить о ее сокращении на 40-50%», — утверждает Малков.
В такой непростой ситуации арендодатели вынуждены идти на серьезное снижение стоимости аренды и специальные условия, чтобы удержать бизнесменов-арендаторов на своих площадях.
Здесь, по мнению экспертов, есть всего два варианта: сокращение арендной платы либо ее привязка к доходу. В первом случае все понятно: на время нестабильной ситуации в стране собственник просто делает «скидку» на съем помещения. В другом случае арендодатель также учитывает непростое время, но берет со съемщика фиксированный процент от его дохода. Это значит, что, если месяц оказался прибыльным, все в выигрыше, не слишком удачным — в минусе. Оба варианта стратегически верные. Поддержка в бизнес-отношениях поможет остаться на плаву и арендодателю, и арендатору.
Рубикон по-сибирски
Однако по естественным причинам арендодателей такое положение дел устраивает мало. Многие нацелены на максимальную прибыль и, в условиях, когда не все бизнесмены способны соответствовать изначально заявленным суммам, просто отказываются от сотрудничества с ними и ищут замену.
Это нерациональный подход к ведению бизнеса. Так называемую замену на докризисных условиях сегодня можно не найти. Дело в том, что с рынка уходят даже крупные игроки. Так, в конце прошлого года Барнаул покинул продуктовый магазин «О’кей» (ТРЦ «Праздничный»), так же поступила сеть бытовой техники DOMO (гипермаркет «Алтай» и ТЦ «Москва»). Покидает ТРЦ «Арена» и Media Markt.
При этом собственники коммерческих помещений должны как минимум возвращать свои траты на налоги, коммунальные платежи. Кроме этого, нужно поддерживать чистоту, охранять свое здание, следить за его внешним видом, поскольку покупатель не пойдет за покупками в безликий ТЦ.
Время малых форматов
Наполнение Барнаула торговыми центрами вполне закономерно, поскольку сейчас девелоперы все активнее смотрят в города численностью от 500 тысяч до миллиона жителей, утверждает Юлия Грибцова, магистрант АлтГТУ, в своем подробном научном исследовании. По итогам первого квартала 2015 года на этот кластер городов пришлось 60% открытий. В число городов, где наблюдается динамичное строительство торговых площадей, вошел и Барнаул.
«Низкокачественные и уже устаревшие торговые центры с малой торговой площадью сменяются крупными современными торгово-развлекательными комплексами. Среди уже построенных — «Арена», «Алтай», «Европа» и другие, — считает Грибцова. — Такая активность девелоперов выводит город на лидерские позиции в рейтинге по уровню обеспеченности населения торговыми площадями. Так, в 2013 году журнал Forbes поставил нашу столицу на второе место в стране по количеству торговых площадей на 1 000 жителей. Однако нужно учитывать и их качество. В этом случае по итогам 2014 года позиция Барнаула в рейтинге опускается на седьмое место».
Исследователь отмечает, что на рынке торговой недвижимости объемы нового строительства значительно превышают потребности арендаторов в новых площадях. В результате торговые центры в городе открываются с минимальной долей работающих площадей. Так, по мнению Грибцовой, во втором квартале 2015 года открытие ТЦ «Волна» состоялось в основном только за счет премьеры «Ашана» как продуктового «якоря». Кроме того, в скором времени возможно «затишье» в сфере строительства коммерческой недвижимости, поскольку город окажется перенасыщен.
«Сегодняшний потребитель сокращает повседневные расходы и заменяет дорогие товары на более дешевые. Но покупатель все равно не сможет отказаться от небольших покупок. Исходя из этого, могу предположить, что посещаемость торговых центров снизится, но это коснется в основном крупных объектов, а число реальных покупателей в небольших ТЦ с привлекательной локацией и хорошей зоной охвата может даже вырасти», — уверена Грибцова.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Алтайском крае Павел Нестеров возражает: «Торговые точки, которые размещены в центре, будут востребованы даже в непростых экономических условиях. Другое дело, что потребительский спрос населения падает, сократился средний кассовый чек даже в продуктовых магазинах, но это уже дело коммерческое. У каждого предприятия на этот случай должны быть решения. У крупных ТЦ большие площади, которые нужно занимать, и при общем экономическом спаде в них, скорее всего, будут пустые помещения. В высоких конкурентных условиях поможет только профессионализм и активность».
При этом Нестеров отметил, что ТЦ, находящиеся на окраинах города, могут быть успешными. Важно собственнику профессионально подойти к решению возникших проблем. В то же время есть другие варианты, и в качестве примера он привел европейские страны.
«Например, в Англии, недалеко от Лондона, за городом есть стилизованная торговая деревня. Там бутики с известными мировыми брендами расположены в небольших деревенских домах и нет огромных площадей. Цены значительно ниже, чем в больших торговых центрах в городе. Примерно такой же комплекс есть в Германии. Люди приезжают туда за покупками и просто отдохнуть за город. В этих деревнях все рядом — и кафе, и торговые отделы. И они очень популярны. В то же время во многих странах, где плотность населения высока, крупные маркеты расположены за городами, но с хорошей транспортной доступностью».
Ребрендинг
Эксперты «МК» солидарны в том, что в условиях жесткой конкуренции собственникам ТЦ для того, чтобы не работать в убыток, необходимо проявлять активность, идти на компромиссы, стараться удержать арендатора.
Не стоит забывать и о покупателях, которых в непростой экономической обстановке стало не так просто заманить в ТЦ. Возможно, некоторым из них для того, чтобы быть интересными населению, стоит провести ребрендинг: найти новых арендаторов, сменить образ и имя.
Один из положительных примеров в этом отношении — ТЦ «Ультра», считают эксперты. Изначально здание выглядело совершенно по-другому, было наполнено иными брендами. Еще один успешный и грамотный проект — «Европа». Она появилась вовремя и в правильном месте. К тому же гармонично заполнена. Интересно, что соседку «Европы» — «Москву», напротив, считают неудобным ТЦ. В число невыигрышных проектов попала и «Арена» — те, кто был в ней, знают, что огромное и красивое здание плохо заполнено.
Конечно, ребрендинг обходится собственникам в копеечку, но такие условия диктует сегодняшний рынок. Серый и безликий ТЦ не станет популярным у горожан местом встречи.
Эксперты говорят: четыре и более этажей в торгово-развлекательном комплексе — невыгодное решение. Существует закономерность, согласно которой чем выше этаж, тем ниже уровень продаж и стоимость аренды.
Тенденция: в России в условиях кризиса набирает популярность переделка помещений из нежилых в жилые, так называемые лофты. Изначально так обозначали элитное жилье в центре города, которое перестраивали из старых фабрик и других объемных зданий. Сейчас лофт — это невостребованные на рынке ТЦ, ставшие чьей-то квартирой. Пока в крае нет таких официально зафиксированных переводов.
