Антикризисные меры
По информации Краевого агентства по жилищному ипотечному кредитованию (АЖИК), у них есть программы для оказания помощи ипотечным заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию. Одна из них была разработана Правительством РФ во время финансово-экономического кризиса 2008-2009 годов. Через АЖИК за тот период получили помощь более 350 семей.
Помощь заключается в том, что заемщики, которые оформили ипотечный кредит по госпрограммам, могут провести реструктуризацию своей задолженности. В частности, им предоставляется льготный период сроком на шесть месяцев для восстановления платежеспособности. На это время устанавливается платеж, посильный для заемщика. Если во время льготного периода он не восстановит свой месячный заработок, то возможно продление срока погашения накопленной задолженности по ипотечному кредиту.
Этим антикризисные меры не ограничиваются. В настоящее время АЖИК приступило к реализации пилотного проекта «Наем с правом выкупа». Он направлен на оказание помощи заемщикам компании, которые не имеют возможности исполнять обязательства по ипотечному кредиту. Если они согласны продать заложенное жилье Агентству финансирования жилищного строительства, то могут продолжить его использовать на условиях найма и преимущественного права обратного выкупа в течение установленного срока.
И так у каждого банка-кредитора — собственные программы урегулирования задолженности. Соответственно, они распространяются только на его заемщиков. Поэтому при возникновении сложностей с погашением, необходимо обращаться в кредитную организацию, выдавшую кредит.
От ипотеки лучше воздержаться
По мнению доцента кафедры финансов и кредита МИЭМИС кандидата экономических наук Анны Мартенс, АЖИК, как структура, созданная для повышения доступности ипотечного кредитования, в отличие от коммерческих банков, в меньшей степени ориентирована на получение прибыли. Она считает, что как программы, так и сотрудники больше нацелены на оказание помощи населению. Причем как в плане урегулирования задолженности при потере дохода, так и в отношении системы скидок по различным государственным программам. Но, на ее взгляд, принятые антикризисные меры способны решать отдельные проблемы ровно до того момента, пока число людей, потерявших доход, не превысит определенное количество. В противном случае средств просто не хватит.
Эксперт отметила, что Центробанком внедряется система страхования, связанная с невозможностью выплаты ипотечного кредита, но на данный момент нет действенного механизма защиты заемщиков в случае потери ими дохода. Проблема в том, что просто не существует страховки от данного риска. В нескольких сферах страхование носит принудительный характер, поэтому у существенной части людей возникает негативное отношение к нему. Многие не осознают, что, в случае непредвиденных обстоятельств (например, потери трудоспособности), именно оно станет тем «щитом», который переложит ответственность за неуплату на страховщиков. В результате заемщики остаются один на один со своей проблемой.
Специалист уверена, что во время экономического кризиса по ряду причин лучше воздержаться от ипотечного кредитования. Во-первых, наблюдается рост процентных ставок на кредиты. Для «ипотечных» заемщиков это особенно чувствительно. Ведь при огромной стоимости жилья повышение ставки даже на процент значительно увеличивает выплачиваемую сумму. В результате за те десять и более лет, что люди платят за ипотеку, переплата будет весьма внушительна.
Преподаватель МИЭМИС считает, что вторая причина отказаться от ипотеки — это подскочившие цены на жилье: «Безусловно, это связано с дополнительными рисками. Если вы сравните цены на недвижимость в начале и в конце прошлого года, то обратите внимание на весьма заметный рост. Дело в том, что часть людей, у которых были значительные денежные средства, постарались уберечь их от обесценивания в связи с девальвацией рубля, вложив в покупку недвижимости. В результате возник ажиотаж, который и привел к повышению стоимости жилья».
Как уберечься от дополнительных рисков
По словам эксперта, схожая ситуация возникла и у тех, у кого не было средств на приобретение жилья. В частности, увеличилось число заявок на ипотечные кредиты. Мартенс считает, что, прежде чем брать кредит, человек должен учитывать, в какой валюте он зарабатывает. Именно по причине того, что многие пренебрегли данным обстоятельством, возникла широко обсуждаемая в обществе проблема выплаты валютного кредита. «Если вы платите кредит в валюте, а доход получаете в рублях, у вас возникает валютный риск. Так произошло и на этот раз. Рубль резко девальвировал по отношению к доллару и евро. Как следствие, расходы на выплаты у валютных заемщиков резко возрастают», — поясняет она.
Вторая мера безопасности — это объективное сопоставление собственного заработка и ежемесячной выплаты. Последняя, по оценке специалиста, не должна составлять более 30% от семейного дохода за месяц. Человек должен осознавать, что, кроме самих отчислений, есть еще много других расходов, связанных с переездом в новую квартиру, питанием, коммунальными услугами и прочими тратами.
Но, по мнению специалиста, в данной ситуации наиболее эффективное средство защиты от рисков, связанных с кредитными обязательствами, — это выжидание удобного момента: «Сейчас, если нет категорического желания или необходимости улучшать свои жилищные условия, я думаю, лучше подождать. На рынке наблюдается положительная тенденция, связанная со снижением ключевой ставки ЦБ до 15%, цены на рынке недвижимости также стабилизировались. Более того, в рамках антикризисных мер Правительством РФ выделяется коммерческим банкам
20 млрд рублей на субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам для граждан. В итоге процентная ставка по такой программе может быть снижена до 13% годовых, но она будет распространяться только на покупку жилья на первичном рынке. Конечно, прогнозировать сложно, но, скорее всего, через два года рынок относительно стабилизируется: девальвация рубля прекратится, а экономика начнет свой рост. Но на данный момент она в стадии стагнации. Как следствие, сужение рынка, в том числе и в сфере строительства».
В свою очередь, снижение спроса на недвижимость спровоцирует падение цен. Схожую ситуацию можно было наблюдать во время кризиса 2008-2009 годов. Тогда снижение стоимости квадратного метра жилья во многих регионах составило до 30%. На данный момент резкого падения цен не наблюдается, но очевидно, что оно все равно произойдет. Поэтому стоит задать себе резонный вопрос: «Зачем брать ипотеку на невыгодных условиях сегодня, если можно будет взять намного дешевле завтра?»
Но эта тенденция распространяется преимущественно на города, где нет дефицита жилья. Столицу края к таким отнести сложно. Эксперт это утверждение подкрепила фактами: «Если, допустим, в 2008 году в Москве средняя цена на квадратный метр недвижимости упала более чем на 30%, то в Барнауле падение было не столь существенным. У нас достаточно ограниченный рынок жилья, поэтому спрос держится довольно стабильно. Плюс его подогревают программы «материнского капитала» и жилищные сертификаты, которые дают определенные льготы на ипотечное кредитование».
Развенчиваем миф
В обществе распространено мнение, что коммерческим кредитным организациям выгодно, когда заемщики теряют способность своевременно вносить выплаты за ипотеку. Сторонники этой версии рассуждают: «Конфисковали за неуплату жилье, которое было в залоге, потом продали в кредит его другим заемщикам, а уже выплаченные проценты — это сверхприбыль».
Но Анна Мартенс категорически не согласна с этим суждением. Она подчеркнула, что банк не может самостоятельно реализовывать объекты недвижимости, потому что торговая деятельность для него запрещена. Их можно выставить на продажу только в том случае, если они у находятся на балансе у этого юрлица.
В ситуациях, когда для погашения задолженности требуется реализация жилой площади, которая находится в залоге, этим занимаются судебные приставы. Они и выставляют недвижимость на аукцион. Но, по словам доцента, такое положение вещей доставляет банкирам массу неудобств: «Во-первых, не так уж и легко забрать жилье у людей, которым больше негде жить. Чтобы их выселить, необходимо решение суда. Во-вторых, когда идет большой процент невозвратов по данному виду кредита, рынок жилья начинает падать, следовательно, продать недвижимость по залоговой стоимости становится намного сложнее».
Поэтому специалист не исключает, что коммерческие банки при ухудшении экономической ситуации могут ограничивать объемы ипотечного кредитования или просто не выдавать данный вид кредита. Как правило, это происходит в то время, когда рынок очень нестабилен. Любой длительный срок кредита — это высокие риски. Ведь с заемщиком за те же пятнадцать лет всякое может случиться. А когда экономическая ситуация ухудшается, повышается вероятность того, что часть людей просто не сможет своевременно выплачивать ежемесячные взносы.
