Лишний этаж?
Бульвар 9 Января, 3. За высоким сплошным забором — большой кирпичный дом. Хозяин дома, представившийся Александром Ожерельевым, показывает увесистую папку бумаг. В ней — история строительства его дома и связанных с этим проблем.
По его словам, Александр всегда хотел жить в собственном доме. И несколько лет назад решил построить этот самый дом. Для этого они с женой продали квартиру, так же поступили и родители Александра, и родители его жены. В итоге получилась внушительная сумма, на часть которой были приобретены два земельных участка с домами на бульваре 9 Января под номерами три и пять. Во втором из этих домов семья Александра жила. А на первом участке — под номером три — Александр решил строить дом. Сначала снес старый. Затем начал оформлять необходимые документы на строительство. В итоге в январе 2011 года администрация Октябрьского района выдала ему разрешение на строительство индивидуального жилого дома. Ожерельев утверждает, что информация о количестве этажей в доме, его площади и прочие параметры были указаны в его заявлении, поданном в администрацию. Барнаулец просил разрешить ему строительство трехэтажного индивидуального жилого дома площадью чуть больше тысячи квадратных метров. Если чиновники дали разрешение на строительство, приняв это заявление, значит, согласились с обозначенными параметрами, рассуждал Александр. Кроме разрешения на строительство ему выдали градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), на котором были четко обозначены границы дома и его расположение на участке. Согласно данному документу дом должен занимать площадь 270 кв. м участка. Также Александр предоставил в администрацию эскиз внешнего вида здания.
Получив все необходимые бумаги, Ожерельев взялся за строительство. И летом 2012 года с женой и тремя детьми переехал в новый дом площадью около 900 кв. м. Строительство здания, по словам Александра, обошлось им примерно в девять миллионов рублей.
И вот тут начались проблемы. Осенью 2012 года в дом Ожерельевых пришел сотрудник Госинспекции Алтайского края по надзору в строительстве. «Сотрудник осмотрел дом. И говорит мне: «У тебя все в порядке. В здании не подвал, а техническое подполье — пространство от грунта до перекрытия первого этажа. Здесь земляной пол, он не забетонирован. Приходи к нам, составим бумаги о том, что все по закону». Я пришел в инспекцию, — уверяет Александр, — а инспектор говорит: «Начальник велел написать, что у тебя все-таки есть лишний этаж». В итоге, по его словам, инспектор выдал акт, подтверждающий, что общая высота дома — четыре этажа. А закон разрешает строить индивидуальные дома до трех этажей включительно. В итоге Ожерельеву выписали штраф за незаконное строительство.
«Я заказал независимую экспертизу в одном из частных архитектурных бюро. Исследование подтвердило: дом построен в соответствии с разрешением и всей документацией. И строительство большого подпольного помещения также технически обосновано — чтобы перекрытия не промерзали», — говорит Александр.
Кроме того, по словам Ожерельева, инспектор подозревал его в том, что он намерен продавать дом поквартирно. «Здесь живу я с женой и детьми, скоро будут жить родители — мои и жены. Я не давал никаких объявлений о продаже. Если инспекция найдет их — пусть мне покажет», — говорит Александр.
Как бы то ни было, после визита инспектора администрация Октябрьского района, выдавшая Ожерельеву разрешение на строительство, направила в районный суд иск о сносе его дома. Сейчас проходит экспертиза, которой предстоит решить судьбу дома Ожерельевых.
Мы попросили прокомментировать ситуацию представителей официальных органов. Как сообщил «МК» и. о. заместителя руководителя Государственной инспекции Алтайского края, начальник отдела государственного строительного надзора по Барнаулу Виталий Такаш, в сентябре-октябре 2012 года прокуратура Октябрьского района провела проверки дома, расположенного по адресу: бульвар 9 Января, 3.
«В результате было выяснено, что застройщик возвел на своем участке многоквартирный жилой дом на 20 квартир. Каждая из них имеет собственный санузел, а также отдельный прибор учета электроэнергии. А разрешение получено на строительство индивидуального жилого дома. Кроме того, при строительстве дома были нарушены строительные нормы и правила. В частности, законодательство разрешает возводить индивидуальные дома высотой до трех этажей, а в построенном доме их четыре. Ведь подвальное помещение превышает в высоту 1,8 метра, а значит, также является этажом», — отметил Виталий Такаш.
По словам чиновника, по итогам проверки возбуждены дела и наложены штрафы: прокуратурой — за отсутствие разрешения на строительство, Госинспекцией — за нарушение строительных норм и правил. Администрация района обратилась в суд с иском о сносе дома — как самовольно построенного. «Ожерельев предоставил в суд результаты экспертизы из архитектурного бюро, свидетельствующие, что его дом является индивидуальным. Однако, на наш взгляд, налицо все признаки многоквартирности. Поэтому данную экспертизу мы считаем необъективной», — резюмировал Виталий Такаш.
Дом на Песчаной
Второй адрес — улица Песчаная, 21. Десять минут пешком от политеха. Трехэтажный дом на пересечении улицы Песчаной и переулка Трудового. Полная парковка машин, звуки работающего телевизора из окон.
Ждем... Наконец на крыльце дома появляется девушка, которая представляется комендантом (зачем индивидуальному дому комендант — большой вопрос). Правда, на любые наши вопросы она отвечать отказывается. Все же, после долгих уговоров, дает телефон владельца дома. Его зовут Николай Владимирович, фамилию девушка не называет. Несколько дней корреспондент «МК» звонил хозяину, однако тот раз за разом переносил встречу, а потом и вовсе перестал отвечать на звонки.
Версия Госинспекции относительно дома на Песчаной: «Застройщики, получив разрешение администрации Центрального района Барнаула на строительство пристроя с мансардным этажом к бревенчатому жилому дому площадью 86,4 кв. м, фактически полностью снесли все постройки и возвели новый многоквартирный дом. При этом строительство велось в отсутствие инженерно-геологических изысканий (возможны неравномерные осадки фундаментов и т. п.), в отсутствие разрешения на строительство и проектной документации, прошедшей экспертизу, технических условий на подключение многоквартирного дома к сетям водо-, тепло-, электроснабжения и водоотведения. Кроме того, расстояние между рассматриваемой постройкой и существующими жилыми домами не обеспечивает защиту от распространения пожара».
Продолжаем цитировать официальный документ. «В рамках судебного процесса Госинспекция Алтайского края настаивала, что в соответствии со ст. 222 ГК РФ данная постройка является самовольной и подлежит сносу. Доводы инспекции нашли свое подтверждение и в заключении комплексной судебной строительно-технической экспертизы, и Центральный районный суд 16 июля 2012 года полностью согласился с данной позицией. Не согласившись с решением, застройщики гр. Г. и гр. Р. оспорили его в вышестоящей инстанции. Однако 16 января 2013 года судебной коллегией по гражданским делам Алтайского краевого суда решение о сносе самовольной постройки в виде трехэтажного строения с техническим этажом общей площадью 1 203,4 кв. м по адресу: Барнаул, ул. Песчаная, 21 / пер. Трудовой, 30, оставлено без изменения. На застройщиков, нарушивших градостроительное законодательство, возложена обязанность сделать это за собственный счет. Таким образом, решение районного суда вступило в законную силу и подлежит исполнению».
Кто виноват
«На мой взгляд, в ситуации с незаконным строительством есть большая вина органов местного самоуправления. Они, как первичная система власти, ближе всего находятся к населению и территориям и о состоянии сектора частной застройки должны узнавать первыми — и по объективным причинам, и в силу закона. Но почему-то не знают или закрывают глаза на различные нарушения земельного, градостроительного законодательства на начальном этапе, когда их развития еще можно не допустить, выдают «резиновые» разрешения на строительство, в которых не указана ни площадь объекта, ни количество этажей. В итоге создается благодатная почва для деятельности недобросовестных застройщиков», — изложил свое мнение Виталий Такаш.
По словам представителя Госинспекции, виноваты и сами застройщики. «Если они хотят построить многоквартирный дом, то и разрешение должны брать соответствующее. Почему они этого не делают? Потому что в случае легального строительства многоквартирного дома они будут вынуждены нести расходы по прокладке новых мощных коммуникаций (воды, света, канализации), проведению экспертиз безопасности и т. д. А в случае строительства дома выше трех этажей — еще и отвечать за качество ведения работ, соответствие дома требованиям технических регламентов перед Государственной инспекцией Алтайского края как органом госстройнадзора. А недобросовестные застройщики стараются избежать этих расходов и прочих «формальностей», — объяснил Такаш.
По его же словам, пока в регионах России слабо проработан механизм сноса незаконного жилья. Но в Москве такой опыт уже имеется. Там государство сносит все «под ноль», а потом расходы взыскиваются с хозяина незаконного объекта. В регионах на снос собственными силами средств нет, поэтому данная обязанность перекладывается на застройщика. А он, естественно, не спешит исполнять такие решения.
Мнение юриста
Мы обратились в несколько барнаульских юридических контор, однако внятного комментария так и не услышали. В итоге «МК» обратился за комментарием в московский юридический центр адвоката Олега Сухова, который специализируется на различных спорах, связанных с недвижимостью.
По мнению Сухова, незаконно построенные малоэтажные дома — весьма распространенное сегодня в России явление. Сценарий развития событий повсеместно один и тот же: на земельных участках с видом разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «дачное строительство, садоводство и огородничество» незаконно построены многоквартирные дома в три-четыре этажа. Причем нередко нарушен не только регламент разрешенного использования земли, но и строительные нормы, права третьих лиц (жителей окрестных домов), отсутствует возможность подключения таких построек к инженерным сетям (газу, электричеству, водопроводу). То есть поводов для исковых заявлений в суд у муниципалитетов и контролирующих инстанций более чем достаточно. По формальным основаниям чиновники правы.
Однако, как полагает адвокат, благоприятную почву для вакханалии в сфере малоэтажного строительства сами же чиновники и создали. Федеральные власти приняли Градостроительный кодекс, согласно которому собственникам земли, выделенной под ИЖС, было позволено строить на ней индивидуальные дома до трех этажей площадью до 1,5 тыс. кв. м в упрощенном порядке без проведения госэкспертизы. И именно эта неоднозначная норма (изначально призванная стимулировать малоэтажную застройку) стала катализатором злоупотреблений.
