Почему нельзя самостоятельно (самовольно) перестраивать жилое помещение?
Жилищный кодекс Российской Федерации предупреждает граждан, что переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства и в соответствии с разрешением органов местного самоуправления. Государство запрещает самостоятельно проводить работы во избежание нарушения системы безопасности кровли и перекрытий. Поэтому необходимо для начала получить разрешение на проведение таких действий от специалистов. В то же время законом не запрещается подать документы на согласование перестройки в любое время. Единственное, что грозит заявителю, оформляющему ее задним числом, — штраф до 2,5 тыс. рублей.
Есть ли вероятность, что уже выполненные работы признают незаконными?
Проведенная перепланировка должна отвечать архитектурным и строительным нормам, правилам пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям. В случае инженерно-технического переустройства — требованиям соответствующих СНиП.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в измененном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, перемены не создают угрозу их жизни и здоровью. Если будет установлено обратное, владельца жилья обяжут привести его в прежнее состояние.
Какие риски есть для меня, если я не буду проводить «легализацию» перепланировки?
Если интересы третьих лиц не были нарушены и о перепланировке никто не знает, она может очень долго не быть обнаружена и «всплыть» только при дальнейшей продаже через ипотеку. Банки при таких сделках требуют технический паспорт, который сравнивают с реальным положением дел. Если выполнена нелегальная перепланировка, то банк просто не предоставит кредит, соответственно, сделку с имуществом будет провести невозможно.
Неузаконенная перепланировка в квартире как-то может повлиять на выплату страховки при несчастном случае с жильем?
Ирина Гаврина, директор Центра обслуживания клиентов филиала СПАО «РЕСО-Гарантия» в Барнауле:
«В соответствии с пунктом 4.5.2. Правил страхования имущества физических лиц, страховщик не несет ответственности при перепланировке. Так, не считается страховым риском, страховым случаем и не возмещается ущерб в случае обрушения застрахованных зданий, появление трещин или других дефектов в застрахованных зданиях, строениях, сооружениях и квартирах в результате проведения ремонта или реконструкции (перепланировки) застрахованного здания или застрахованной квартиры, в том числе проведения ремонта или реконструкции в соседних зданиях или помещениях».
Какие изменения легко, а какие невозможно будет узаконить в перспективе?
Запрещается демонтаж несущих стен, размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухней. Также однозначно запрещено объединение помещения кухни с жилой комнатой. Не допускается использование балконов, лоджий не по назначению, то есть объединить балкон или лоджию с жилой комнатой нельзя. Многие хрущевки оборудованы встроенными деревянными шкафами. Если хозяева решат их разобрать, установив вместо них современную мебель, — это также будет считаться перепланировкой. В этом случае поменяется и паспорт жилого строения, и план помещения. Однако этот вид перепланировки можно считать самым безопасным, так же как, например, перенос дверей.
Как поменять планировку в квартире, не нарушив закон?
Первый шаг — обращение в Алтайское отделение Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» за копией технического паспорта квартиры. Второй шаг — поиск проектной организации, обладающей государственной лицензией на деятельность по перепланировке. Специалисты подготовят и оформят проект будущих изменений, который, в зависимости от характера переустройств, нужно будет согласовать с противопожарной, газовой и другими службами, список которых может варьироваться.
Третий шаг — жители муниципалитетов обращаются в органы местного самоуправления (Барнаул — комитет по строительству, архитектуре и развитию города), куда необходимо представить: заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной правительством РФ; технический паспорт квартиры; правоустанавливающие документы (подлинники или копии, заверенные у нотариуса); разработанный проект грядущей перепланировки с положительными заключениями различных служб (его можно заказать в организации или у индивидуального предпринимателя, которые вступили в саморегулируемую организацию и имеют свидетельство о допуске к таким работам. Они согласуют его в компетентных органах); согласие на перепланировку всех членов семьи, проживающих в квартире, в письменной форме.
В течение 45 дней после подачи документов администрация «дает добро» на перепланировку или аргументированно отказывает в ней, если обнаружит какие-либо недочеты в документах или недостатки в проекте. В случае отказа можно попробовать обратиться в суд для пересмотра решения.
После того, как перепланировка в квартире завершена, необходимо вновь обратиться в орган местного самоуправления, чтобы специально созданная комиссия проверила соответствие произведенной перепланировки согласованному проекту. Полученный после проверки акт приемочной комиссии необходимо будет передать в БТИ для внесения изменений в технический паспорт. Если квартира приватизирована, то его необходимо представить в Управление регистрационной службы, чтобы изменения были внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как узаконить уже проведенную перепланировку?
Узаконить самовольную перепланировку можно в досудебном, то есть в административном порядке. Районная администрация муниципального образования оказывает услугу по согласованию перепланировки и переустройства, даже если фактически квартира уже переоборудована. Для этого нужно подготовить тот же самый пакет документов. В техническом паспорте квартиры, поэтажном плане дома и экспликации при этом (если эти документы выданы до перепланировки) нужно отметить произведенные изменения. Если документов нет, их нужно получить в БТИ. В те, что выданы после перепланировки, органы БТИ сделают отметку о самовольной перепланировке (красные линии). Далее собственнику нужно будет заказать проект перепланировки. Дальнейшие действия по согласованию, в частности, жители Барнаула могут выполнить через МФЦ «Мои документы». После прохождения процедуры согласования МФЦ передаст собственнику или его доверенному лицу распоряжение с разрешением на перепланировку.
В случае отказа в согласовании самовольно произведенной перепланировки следует обращаться в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в измененном состоянии.
Ирина Савельева, юрист:
«Если орган, осуществляющий согласование перепланировки, принял отрицательное решение, вы вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением. В суде вам необходимо будет доказать:
— что незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозы их жизни или здоровью;
— незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами;
— вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку.
В ходе судебного заседания может возникнуть необходимость провести строительно-техническую экспертизу, чтобы подтвердить, что незаконная перепланировка проведена в соответствии со строительными требованиями и нормами. Расходы по экспертизе несет та сторона, которая обратилась с ходатайством о назначении экспертизы. После вынесения решения суда дождитесь вступления его в законную силу. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме. Завершающий этап — получение решения суда, которое следует предоставить в БТИ для внесения изменений в техническую документацию жилого помещения».
Куда обратиться в Барнауле, если нужно узаконить перепланировку в квартире:
Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула:
Барнаул, ул. Короленко, 65; тел.371-401, 371-421.
Барнаульское отделение АО «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ»:
Барнаул, ул.Деповская, 7г; тел./факс: 8 (3852) 62-40-25;
8 (3852) 350-550 — единая справочно-информационная служба.
Дополнительные офисы:
ул. Балтийская, 16 (1 этаж), ТРЦ «Праздничный», тел. 28-24-40.
Режим работы: понедельник — пятница, 11:00-19:00;
ул. Антона Петрова, 219а (2 этаж), «Ледокол», тел. 28-21-05.
Режим работы: понедельник — пятница, 08:00-17.00, суббота 08:00-13:00.