Цифры как они есть
По данным портала, сегодня квадратный метр в Барнауле стоит примерно 42,9 тысячи рублей. Это на 7,1% меньше, чем в январе этого года. Полностью квартира от застройщика стоит в среднем 2,5 миллиона рублей.
В Союзе риелторов Барнаула и Алтая «МК» пояснили, что удешевление квартир действительно имело место быть, но только на отдельные объекты недвижимости. Об общей тенденции рынка говорить не приходится. «Я бы хотела уточнить, что если спад и был, то это скорее корректировка цен. Нельзя говорить, что она коснулась повально всех строящихся объектов недвижимости, — возражает Марина Ракина, президент Союза. — Понижение стоимости квартир отразилось только на сегменте элитного жилья, то есть по факту застройки в центре города и в других престижных районах Барнаула действительно немного сбавили в цене, но, повторюсь, это были разовые акции застройщиков с крупным бизнес-форматом. Цены на квартальную застройку остались на прежнем уровне».
Отголоски февраля
По собственным данным Союза риелторов Барнаула и Алтая, средняя стоимость квадратного метра в новостройке около 43 тысяч рублей за метр, столько же стоит «квадрат» в квартире от собственника. Новые однокомнатные апартаменты от застройщика обойдутся покупателю в среднем в 1,3 млн рублей. Причем квартира «с рук» по цене эквивалентна новой. Стоит отметить, что традиционно их стоимость не слишком различалась. Однако уравниванию цен поспособствовали также несколько причин. И это, по мнению риелторов, позитивная тенденция: так на рынке поддерживается здоровая конкуренция.
Первая причина — бум квартирных продаж, который произошел прошлой зимой. Тогда в связи с падением курса рубля по отношению к главным мировым валютам жители краевой столицы в панике вкладывались в недвижимость. Людьми руководил страх остаться без денег, как это было в девяностые. Расчет прост — недвижимость всегда востребована, она не обесценится и не «лопнет» в банке. Сейчас скупленное продается.
Вторая причина — инвесторы. Зимой во время всеобщей паники вокруг рубля они вложились в строящееся жилье, чем, собственно, поддержали застройщика и сэкономили. Не секрет, что, если покупать строящуюся квартиру, стоить она будет дешевле, чем уже сданная в эксплуатацию.
Тогда все это сыграло на руку. Сейчас ситуация изменилась. Квартиры покупают в основном собственники, инвесторы, рассчитывающие на последующую продажу, уже запаслись. Однако сегодня барнаульцы вкладывают деньги в свое строящееся жилье — по сравнению с февралем их число значительно выросло.
Ипотека
«Сегодня около 60% приобретаемых «долевок» идут за счет ипотечных средств», — считает Марина Ракина.
Самыми дешевыми, по данным Союза, в Алтайском крае остаются квартиры гостиничного типа. Их стоимость традиционно была самой низкой на рынке недвижимости — около 850 тысяч рублей. Как и раньше, малогабаритные квартиры продаются на Потоке и Дальних Черемушках, одно-, двух-, трехкомнатные — в новостройках, крупногабаритные — в центре, элитные — на Горе.
Участки в коттеджных поселках, как всегда, дорогие. Так, например, сотка земли на одном из строящихся объектов стоит минимум 75 тысяч рублей. Цена на застроенные участки начинается от трех с половиной миллионов.
Однако такие дома востребованы меньше. Большой популярностью пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры экономкласса, именно поэтому сегодня отстраивается этот сектор рынка недвижимости.
Для того чтобы рынок не вернулся в то нестабильное состояние, в котором он был, в феврале для потребителей сделали предложение. Речь идет о специальной государственной ипотеке под 12% годовых. Ее можно взять только на приобретение жилья от застройщика. Так Минстрой России планирует поддержать строительный рынок.
Центробанк Алтайского края фиксирует положительную динамику в сфере кредитования. Так, за восемь месяцев текущего года в регионе было выдано 6 245 ипотечных кредитов на сумму 7,31 млрд рублей. В том числе в августе 754 кредита на сумму 1,104 млрд рублей.
Несмотря на то, что в августе 2015 года выдано на 399 кредитов меньше, чем в июле, сумма ипотечных займов при этом увеличилась на 89 млн рублей. Таким образом, средний размер одного кредита в августе увеличился.
Кредиту быть?
Центробанк сообщает, что снижается и ставка по ипотечным кредитам. Средневзвешенный процентный показатель с января по август 2015 года снизился с 14,5% до 14%.
«Уверена, что даже в сложной экономической ситуации, пока существует программа государственной поддержки ипотеки, пока застройщик ведет себя лояльно, — объекты строительного рынка будут востребованы, — утверждает Ракина. — Ценам, я считаю, падать некуда, поскольку смета застройщика складывается из многих компонентов. Это в первую очередь строительные материалы, которые только дорожают. Отсюда вывод, что цены снижаться не будут, поскольку работать себе в убыток никто не намерен».
У Геннадия Малкова, директора агентства недвижимости, насчет ценовой политики на рынке другое мнение. Он уверен, что опубликованные на федеральном портале дынные вполне соответствуют барнаульской реальности.
«Аналитика делается по ценовым предложениям. И не доверять ей — лично у меня повода нет, — поясняет Малков. — С другой стороны, я знаю, что, когда к застройщику приходит покупатель и говорит: «У меня есть деньги», — продавцы часто идут на индивидуальные скидки, порой вполне солидные. Это говорит о том, что реальные цены зачастую ниже прайсовых. Кроме того, нам известно, что в богатой Москве рынок недвижимости сократился на 50%, там реальные цифры от прайсовых отличаются на 7-10%. Я считаю, что в Барнауле происходит то же самое».
Однако, по его словам, корректируются цены на недвижимость медленно, хотя в будущем они продолжат снижаться. Этот процесс может занять продолжительное время. Кроме того, существующие реалии диктуют покупательское падение.
«У застройщиков, которые сегодня строят жилье, возникнет интересная проблема. С одной стороны, им очень сложно будет уменьшить себестоимость и, как следствие, удержать свою рентабельность. По этой же причине снизить нынешнюю стоимость «квадрата» им будет крайне сложно. С другой стороны, покупательная способность будет уменьшаться, и в конце концов цены вторичного рынка упадут. На первичном рынке так снизить стоимость не получится. В таких условиях застройщикам будет сложно продержаться: придется либо замораживать проекты, либо сдавать в аренду выстроенные, но не проданные квартиры. К новому строительству они, скорее всего, приступать не будут».
Кроме того, по мнению Малкова, увеличение числа выданных ипотечных кредитов строительный рынок «никак не взбодрит». Дело в том, что количество заемщиков банка выросло в сравнении с февралем, когда люди боялись совершать сделки с недвижимостью, но не вернулось к изначальным показателям.
В правлении Союза строителей Регионального объединения работодателей Алтайского края также отмечают некоторую «вялость» рынка. «В этом году очень сложно делать какие-то прогнозы на будущее, потому что, несмотря на передовые темпы ввода жилья в крае, новых объектов почти не закладывалось. Строители доделывают начатые в прошлом и позапрошлом годах объекты. Между тем дорожают материалы и энергоносители, а цена квадратного метра, ориентируясь на покупательский спрос, опускается, — подчеркивает Михаил Фокин, председатель правления Союза строителей Алтайского края. — О масштабах кризиса можно судить по количеству строительных организаций, приостановивших свою деятельность. В СРО «Алтайские строители» это около 40 компаний — представители мелкого и среднего бизнеса. Приостанавливают свою деятельность небольшие организации — субподрядчики. Это говорит о том, что у заказчиков нет для них работы. Эксперты утверждают, что пик кризиса уже наступил, поэтому будем надеяться на скорейшее восстановление экономики».
Мнения экспертов разделились, но все они сошлись в одном: строительные компании понимают, что в условиях, когда доходы граждан сокращаются или «застыли», необходимы лояльные предложения. Так, один из застройщиков предлагает своим клиентам скидки на жилье в определенных районах. Другой скидывает почти сто тысяч в случае полной оплаты стоимости квартиры. Главное, не торопиться — и идеальное ценовое решение найдется.