Имеют право?
Ипотека — залоговая разновидность долгосрочного кредитования. В виде залога, на который накладывается соответствующее обременение, чаще всего выступает именно приобретаемая жилплощадь. Зачастую при подписании договора оформляется закладная на квартиру — документ, дающий право его держателю распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.
До тех пор, пока долг перед банком не будет полностью погашен и залоговое обременение не будет снято, объект недвижимости юридически принадлежит кредитору. В случае невыполнения плательщиком обязательств по займу, банк может перевести недвижимость в собственные активы, чтобы компенсировать потраченные средства.
Как правило, осуществляется это по решению суда, но могут быть и исключения, если подобное положение прописано в кредитном договоре.
Когда наступает просрочка?
При оформлении ипотечного договора, как приложение к нему, составляется график погашения займа, в котором расписаны дата, сумма ежемесячного платежа, начисленные проценты за предоставленный кредит. Если по каким-либо причинам плательщик не придерживается указанного графика, у него накапливается задолженность по кредиту.
Согласно Федеральному закону № 353 кредитор не обязан напоминать о необходимости внесения очередного платежа. Хотя в действительности банки предпринимают такие шаги для предотвращения задолженности.
Если допущена просрочка в месяц-два, кредитор выходит на клиента, чтобы прояснить ситуацию. На этом этапе о принудительном выселении не может быть и речи. После полугода просрочки по ипотеке заемщика, как правило, выселяют с занимаемой жилплощади, а недвижимость переходит на баланс кредитора.
Откуда долги?
Как правило, владельцы квартир, купленных в ипотеку, перестают платить в силу каких-то жизненных обстоятельств, повлиявших на их финансовое состояние. Это может быть потеря работы, появление дополнительных платежных обязательств (алименты, компенсация какого-либо ущерба и т. д.), жизненные форс-мажоры (тюремное заключение, смерть заемщика), болезнь, повлекшая за собой утрату трудоспособности, увеличение процентной ставки по кредиту банком (при наличии такой возможности, прописанной в договоре).
Однако бывают ситуации, когда долги по ипотеке копятся из-за элементарной безответственности и невнимательности. В любом случае, банки не разбираются в причинах образовавшихся долгов, а инициируют возврат потраченных на покупку недвижимости средств. Первым шагом в этом будет обращение взыскания, а после — иск в суд, по решению которого будет осуществлено выселение.
Ищем компромисс
Чтобы избежать выселения, необходимо погасить всю имеющуюся задолженность по платежам. Если сумма невелика, найти средства проще. Например, реализовав ценное имущество, заняв у друзей или родных. Но, если долг внушительный, тут придется приложить все усилия, чтобы договориться с банком.
Обычно кредиторы идут навстречу. Им тоже невыгодно выселение должника из ипотечной квартиры. Отчуждение банком залоговой недвижимости и последующая ее продажа — это лишние денежные и временные затраты для обеих сторон.
Так какие же меры могут быть предприняты банком и заемщиком с целью стабилизации ситуации с просрочками? Вариантов несколько.
— Реструктуризация долга: уменьшение размера ежемесячного платежа с увеличением срока ипотеки.
— Кредитные каникулы: освобождение от необходимости совершать регулярные платежи на несколько месяцев.
— Уменьшение задолженности: на свое усмотрение банк может списать часть долга, процентов по займу, пени.
— Переуступка прав третьим лицам с уменьшением или списанием долга: по согласию сторон кредит переходит другому банку, при условии удовлетворения интересов первоначального кредитора. Составляется кредитный договор с новым графиком платежей.
— Рефинансирование: привлечение с согласия банка краткосрочной межбанковской ссуды для погашения задолженности или всего объема кредита на более выгодных для плательщика условиях. Также заключается договор займа с новыми условиями его погашения.
Мы вас предупреждали…
После того, как все попытки урегулировать вопрос о возврате ипотечного долга не увенчались успехом, банк подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения залогового имущества. Как правило, ипотечный договор содержит в себе информацию о судебном органе, где будет проходить слушание по делу. Но прежде кредитор должен уведомить заемщика о его возможном выселении из квартиры в связи с неисполнением условий ипотечного договора. Это обязательная часть досудебной претензионной работы. В противном случае в иске может быть отказано до устранения этого нарушения. Судья должен видеть, что кредитор пытался помочь должнику, но платежей так и не поступило. Также претензия должна включать заключительное требование, выставленное банком, в котором указана полная сумма долга и срок его погашения. После его получения должник не может оплачивать ипотеку частями. Он обязан полностью рассчитаться с кредитором.
Важно: иск может быть отклонен, если сумма спора незначительная и не превышает пяти процентов от стоимости залога, а просрочка составляет менее трех месяцев (статья 54.1 ФЗ-102).
Покиньте помещение
Выселить из залогового жилья могут не только судебные приставы, но и сам кредитор. Причем сделать это возможно без обращения в суд, если это условие указано в договоре (ст. 55 ФЗ-102).
Судебный пристав руководствуется Федеральным законом № 229 и выселяет должника в рамках возбужденного исполнительного производства. В соответствии со статьей 107 ФЗ-229 должнику предлагается добровольно освободить помещение в срок не позднее 10 дней с момента получения уведомления. Если он игнорирует это требование, назначается новый срок, а также устанавливается исполнительский сбор. Выселение происходит с участием сотрудников полиции и понятых. Если должник отказывается добровольно впустить в квартиру, пристав имеет право вызвать сотрудников МЧС для принудительного освобождения жилплощади.
Выселение кредитором происходит несколько иначе. Порядок действий оговаривается условиями договора и основывается на согласии сторон.
В случае отказа со стороны заемщика добровольно покинуть помещение, банк имеет право принудительно выселить должника в присутствии прокурора.
Но чаще в подобных обстоятельствах вопрос решается через суд, чтобы избежать в дальнейшем оспаривания должником принудительного выселения.
Не наши проблемы
Гражданский процессуальный кодекс (446, ст. 1, ч. 2) устанавливает запрет на выселение за долги из единственного пригодного для проживания жилья. Однако это положение не распространяется на ипотечную недвижимость, даже если там прописаны несовершеннолетние дети. Суд может лишь отсрочить реализацию имущества сроком на год. Но только по заявлению должника и при предъявлении веских оснований. Если заемщик в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора в требуемом объеме, судебные инстанции отменят решение об обращении взыскания.
