Зачем посредник?
С 1 июля в цепочке «дольщик — застройщик» появилось третье звено – банки. Именно они берут на себя ответственность за сохранность денежных средств покупателей квартир в новостройках на период, пока идет строительство. Деньги дольщиков будут храниться на так называемых эскроу-счетах и застрахованы Агентством по страхованию вкладов. В случае если застройщик не выполняет свои обязательства, тянет со сдачей объекта в эксплуатацию или клиента не устраивает качество, он вправе расторгнуть договор и вернуть свои сбережения.
Но на этом функции финансовых организаций не заканчиваются. Храня сбережения дольщиков и предоставляя кредиты строителям, они контролируют застройщика на всех этапах сотрудничества, начиная с оценки его экономической устойчивости и платежеспособности, заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию.
— Кредитная организация следит за целевым использованием средств и соблюдением сроков реализации проекта. В случае жестких нарушений, выявленных у застройщика, банк вправе прекратить обслуживание эскроу-счетов и вернуть деньги дольщикам, — уточняют представители Сбербанка.
Начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства краевой инспекции Стройжилнадзора Захар Леньков признает: новый закон ужесточает правила и требования к застройщикам. Так, например, отныне приступая к строительству долевки, они не могут рассчитывать лишь на средства граждан и кредитные ресурсы. Нужно иметь как минимум 15% собственных сбережений от стоимости проекта. Такими суммами, как правило, располагают серьезные застройщики.
Такая модель финансирования, считают эксперты, вытеснит с рынка игроков, привыкших работать по принципу пирамиды, когда стройка движется только за счет привлечения новых клиентов и заемных средств. Как показывает практика, при таком раскладе происходили сбои, и вместо того чтобы обживаться на новом месте, дольщики погрязали в судебных разбирательствах, пытаясь разобраться, куда утекли их деньги и где уже оплаченные квадратные метры.
Квартал по-новому
Основная часть строительных компаний края на данном этапе реализует проекты, к которым приступили еще до вступления в силу нового закона, то есть по старой схеме. Многие пока оценивают свои возможности, анализируют новшества и перспективы. Но есть и те, кто уже готов работать по новым правилам. По данным региональной Инспекции строительного и жилищного надзора, в настоящее время в краевом центре с использованием эскроу-счетов три застройщика возводят четыре многоквартирных дома. На старте крупнейшая строительная компания «Сэлф», которая в этом году начнет реализацию масштабного проекта по квартальной застройке в границах улиц Солнечная поляна, Взлетная, проезд Северный Власихинский и Павловский тракт. Здесь на месте бывшей автобарахолки построят 18 многоквартирных домов различной этажности – от 9 до 18. Выполнены они будут из монолита, кирпича и панелей.
— Мы всегда предлагаем клиентам различные решения, соизмеримые с финансовыми возможностями и предпочтениями. В новом квартале будет как бюджетное жилье стоимостью от 1,2 миллионов рублей, так и элитное, — уточняет руководитель «Сэлфа» Нодар Шония.
Проектировщики компании тщательно продумали инфраструктуру нового квартала, чтобы людям было не только комфортно в своих квартирах, но и на придомовой территории. Здесь предусмотрены широкие проезды, тротуары, зоны отдыха и развлечения детворы. Больной вопрос для многоэтажек — нехватка парковочных мест. Здесь его решат за счет строительства многоуровневой парковки, из расчета количества жителей в микрорайоне.
Застройщик понимает: какими бы красивыми и комфортными ни были дома, квадратные метры не будут пользоваться спросом, если в квартале отсутствует социальная инфраструктура. Поэтому в проекте запланировано строительство в шаговой доступности детского сада, школы, поликлиники.
Реализация проекта рассчитана на 3 -3,5 года.
Страховка от рисков
Говоря о законодательных нововведениях, Шония отмечает, что в принципе для серьезных участников строительного рынка мало что изменится. Хотя требования к застройщикам, привлекающим средства граждан, действительно возрастет.
— Разница между старым и новым законодательством – в появлении эскроу-счетов. Все остальное, по сути, для нас остается прежним. Мы давно работаем по проектному финансированию с банками, знаем, что это такое. Поэтому никаких трудностей в этом плане во время застройки квартала мы не ожидаем.
На данном этапе «Селф» ведет переговоры о финансировании работ с крупными банками, такими как Сбербанк, ВТБ и «Дом. РФ». Совместно с кредитными организациями отрабатывают модель и этапы финансирования с учетом графиков застройки, так как строительство будет идти поэтапно.
Ужесточение правил долевого строительства Шония считает вполне ожидаемым и оправданным, вспоминая случаи, когда потребители, вложив последние сбережения, оставались ни с чем. Новое законодательство и требования банков, по его мнению, создадут максимальную прозрачность финансирования, возможность отслеживать целевое расходование средств, защиту от рисков конечного потребителя – дольщика.
Не менее актуальный вопрос для потенциальных покупателей квартир в новостройках — насколько вырастут цены на квадратные метры в домах, построенных в рамках нового законодательства. Председатель комитета предпринимательства в строительной сфере Алтайской торговой промышленной палаты Марина Ракина отмечает, что рост будет, так как застройщики несут дополнительные расходы, связанные с обслуживанием эскроу-счетов, а так же по оплате процентных ставок, в случае привлечения кредитных ресурсов. По прогнозам аналитиков, наценка составит не более 20%, а повышение стоимости жилья в долевках будет постепенным в течение полугода. На вопрос, стоит ли брать долевку сейчас или лучше подождать пока застройщики отработают новый механизм, Ракина отвечает, что проблемы нужно решать по мере их поступления.
— Если на данном этапе человеку необходимо улучшить жилищные условия и для этого есть возможности, откладывать не надо. Прогнозировать, когда цены подрастут или упадут, достаточно сложно. Это рынок, на который влияют различные факторы, в том числе экономика страны и региона, — считает эксперт.
