Идея хорошая, но пока неясная
Несмотря на прогнозы пессимистов, обвала строительного рынка в уходящем году не произошло. В эксплуатацию введено 680 тыс. кв. м. Хотя это и немного меньше прошлогодних показателей (754 тыс. кв. м), в целом, отмечают эксперты, цифра достаточно серьезная, учитывая экономические сложности, с которыми столкнулась отрасль. Объемы в этом секторе падают начиная с 2015 года, запомнившегося как самый масштабный и продуктивный за последние 25 лет. Причин для снижения темпов ввода жилья несколько: уменьшение доходов населения, ужесточение условий в получении ипотечных кредитов, как следствие, снижение покупательского спроса. По данным, приведенным начальником отдела анализа развития строительного комплекса и территориального планирования регионального Минстройтранса Валерием Жирковым, только 30% населения Алтайского края могут позволить себе приобрести недвижимость в собственность, в том числе за счет заемных средств. Остальным 70%, учитывая низкий доход, недоступна даже ипотека.
— Федеральные и региональные власти предпринимают ряд мер по решению данной проблемы. Так, например, правительством Алтайского края подготовлено соглашение с ПАО «Сберанк», в рамках которого региональный бюджет возьмет на себя нагрузку по субсидированию части процентной ставки для определенных категорий граждан. В случае позитивного решения вопроса число заемщиков, а соответственно, и покупателей квартир в новостройках может вырасти еще примерно на 5%, — отметил Жирков.
Интересным предложением как для тех, кто нуждается в жилье, так и застройщиков, по его словам, может стать строительство арендных домов. Для первых это возможность снять квартиру по цене ниже рыночной, для вторых — участие в перспективных проектах. Правда, разговоры о развитии этого направления ведутся уже давно. Еще в 2012 году президент России Владимир Путин подписал указ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», который в числе прочего предусматривает возможность возведения наемного жилья субъектами РФ, муниципальными образованиями и частными застройщиками. Однако за минувшие пять лет существенных сдвигов в этом плане не только на Алтае, но и в других регионах страны пока произошло.
— Строительный бизнес не проявляет интереса по понятным причинам: низкая рентабельность, долгая окупаемость, высокая налоговая нагрузка. У них иная задача: построить дом и сдать в эксплуатацию. Эти вопросы прорабатываются на федеральном уровне, в частности, есть предложение создать Агентство жилищного найма, которое станет заказчиком строительства арендного жилья. На эти цели планируется выделить 65 млрд рублей. Они будут распределены между субъектами РФ для организации региональных агентств, — пояснил Жирков.
Банки вместо ДДУ
Долевое строительство пока еще является драйвером строительной отрасли. Из 142 домов в крае 94 строятся с привлечением средств дольщиков. В 2017 году заключено 4 900 договоров на общую сумму 17,3 млрд рублей. Однако в скором времени привычная форма частного инвестирования уйдет в прошлое. Связано это с растущим числом обманутых граждан, которые, вложив средства на стадии котлована, годами не могут получить оплаченные квадратные метры. И хотя регион на фоне всероссийской статистики смотрится вполне благополучно, эта проблема остается весьма актуальной. Так, не решены вопросы дольщиков ЖК «Демидов парк» и недостроя на ул. Южсиба, 52а, в Новоалтайске, на пр. Канатном, 46б, и на Антона Петрова, 254, в Барнауле. Кроме того, по причине банкротства застройщиков приостановлено строительство дома на ул. Интернациональной, 130, и трех домов в Белокурихе.
Взамен долевым договорам будет вводиться проектное финансирование, при котором сооружение жилых домов ведется на средства не граждан, а банков-инвесторов. Эксперты круглого стола признались, что пока нет ясности, как будет работать новый механизм. Многие считают, что банковская поддержка строительной отрасли не помешает, но все зависит от того, по каким правилам будет выстраиваться это партнерство.
— Переход будет проходить в течение трех лет в несколько этапов. Первый этап этого процесса уже состоялся. Начал работу Компенсационный фонд долевого строительства, который заменил собой страхование гражданской ответственности застройщика. Также с июля этого года внедряется система эскроу-счетов, когда средства дольщика поступают не напрямую застройщику, а в банк, где они хранятся до сдачи объекта в эксплуатацию. Центробанк определил финансовые организации, которые могут выступать в качестве партнеров. Но пока это нововведение не нашло в регионах применения, — пояснила Оксана Цыбина, заместитель начальника отдела контроля и надзора в области долевого строительства Государственной инспекции Алтайского края.
Немало вопросов у экспертов вызывают законодательные нормы, которые вступят в силу в летом 2018 года.
— Согласно закону «О долевом строительстве» застройщик сможет строить только один дом с привлечение средств граждан. А как быть компаниям, ведущим комплексную застройку? На каждый дом создавать юридическое лицо с отдельным реестром и уставным капиталом? То есть, чтобы построить квартал, нужно открыть 10 новых фирм? — задала вопрос Марина Ракина, председатель комитета Алтайской ТПП по предпринимательству в строительной сфере, президент Союза СРО НП «Союз риелторов Барнаула и Алтая».
— Строительная организация должна иметь на счету не менее 10% от планируемой стоимости объекта. К примеру, если наша компания запланировала построить дом стоимостью 10 млрд рублей, то мы должны, по сути, просто заморозить эти средства. У застройщиков будет один выход — уходить от долевого участия. Будем строить то, на что хватит денег, а потом продавать готовое. Это, конечно, отразится на стоимости жилья, — предположил Сергей Калмыков, гендиректор ООО «Регионстрой».
Куда расти?
Больной вопрос для участников рынка — территориальные возможности для развития застройки краевой столицы. В 2017-м барнаульские компании получили всего 24 разрешения на строительство объектов. В то время как в предыдущие годы эта цифра достигала 40-60. Для решения вопроса, считают эксперты, необходимо принять новый генеральный план города, утвердить программы реновации территорий, чтобы на ранее освоенных участках можно было возводить высотки вместо ветхих домов, а также разработать проекты развития инженерных и дорожных сетей для освоения девелоперами новых кварталов.
Позицию горадминистрации по этим вопросам выразил заместитель председателя комитета по строительству, архитектуре и развитию Барнаула Сергей Боженко. Он отметил, что разработчиками Генплана предложено ограничить этажность застройки в историческом центре города до трех этажей.
— К сожалению, сегодня по действующему Генплану от 2010 года в этой части города разрешено многоэтажное строительство. Мы же говорим о сохранении нашего культурного наследия. Например, здания на Демидовской площади, а также комплекс построек Сереброплавильного завода. Они не должны быть подавлены зрительно, перегорожены новой многоэтажной застройкой, — пояснил Боженко. Участники круглого стола также затронули тему перспективы застройки на правом берегу Оби. Сергей Боженко уточнил, что территория обозначена в Генплане как рекреационная зона, где можно размещать объекты капитального строительства, предназначенные для отдыха, спорта, здравоохранения, торговли, сферы обслуживания и всякого рода развлечений.
«Речи о размещении многоэтажных и малоэтажных жилых массивов не идет», подчеркнул он.
