В каких случаях собственники жилья имеют право сменить управляющую компанию?
Право на выбор новой управляющей компании (УК) закреплено в Жилищном кодексе РФ. Этому вопросу посвящен последний, восьмой раздел ЖК — «Управление многоквартирными домами». В нем расписаны не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной УК на другую.
Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой организации или сменить способ управления домом — это истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать его можно в офисе УК. Такой договор считается автоматически продленным на прежний период, если по его истечении ни одна из сторон не заявила о прекращении. Следовательно, за месяц до окончания действия договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.
Что делать, если до истечения срока договора еще далеко?
Есть еще несколько способов. Например, наличие нарушений, которые дают право на расторжение договора в одностороннем порядке: оказание услуги не в полном объеме, ненадлежащего качества или нераскрытие информации о деятельности УК. В данном случае желательно иметь на руках документы, подтверждающие факт привлечения управляющей организации к административной ответственности государственной жилищной инспекцией. Также поводом для перехода в другую жилищную организацию может стать лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом (статья 199 Жилищного кодекса РФ) или расторжение договора по соглашению обеих сторон. Еще один вариант — смена способа управления. Например, на общем собрании собственники принимают решение о создании ТСЖ. Впоследствии товарищество может не осуществлять управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанять для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.
При выборе компании важно выяснить
— Организационную состоятельность УК: сроки существования, объем уставного фонда, сведения о финансово-экономическом состоянии, штатный состав.
— Жилищный фонд в управлении компании: число домов, их адреса, их техническое состояние, система взаимодействия с поставщиками ресурсов, сведения о размерах будущих платежей собственников (тарифная политика).
— Уровень документальной готовности к управлению домом: типовой договор с собственниками, наличие перечня обязательных и дополнительных работ и услуг.
— Кадровый состав: опыт и квалификация сотрудников, наличие и численность технического персонала.
— Материальные ресурсы УК: материальная база, в том числе спецтехника, которая позволит оперативно выполнять аварийные работы.
— Открытость и прозрачность организации: готовность дать сведения о других домах в управлении, о финансовом положении, учредителях и учредительных документах, о размере планируемого вознаграждения, о степени документального подтверждения предоставляемых сведений.
— Доступность для жителей: степень удаленности вашего дома от офиса УК, наличие диспетчера, оперативность реагирования на проблемные ситуации.
С чего начать процесс смены УК?
Первое, что необходимо сделать, — организовать инициативную группу. Как показывает практика, управляющие компании неохотно расстаются с домом, стараясь оставить его под своим управлением. В этом вопросе важнейшую роль играет сплоченность и активность самих собственников.
Второе: прежде чем отказаться от услуг УК, нужно найти ей альтернативу. К этому вопросу также необходимо подойти с полной ответственностью, чтобы не наступить дважды на одни и те же грабли. Помните, у каждой компании найдется достаточно аргументов в свою пользу. Но есть очевидные факты, на которые стоит в первую очередь обратить внимание. Это чистые и ухоженные дворы, отремонтированные фасады и подъезды. Если управляющей компании нечего скрывать, она сама обеспечит вам доступ и даст возможность осмотреть и оценить состояние крыши, подвала, инженерных коммуникаций, познакомит вас с перечнем, характеристиками и стоимостью услуг. Подобная «экскурсия» поможет реально оценить возможности организации, ее отношение к своим обязательствам. Пообщайтесь с жильцами. Они дадут вам объективную информацию.
Как убедить большинство?
Решение о смене управляющей компании принимается на общем собрании собственников жилья. Причем большинством голосов. Поэтому прежде необходимо провести встречу с жильцами дома, на которой дать необходимую информацию о новой компании, пригласить представителей УК, обсудить содержание договора и другие вопросы. По ее итогам управляющая компания подготовит проект договора, протокол и вынесет их на общее собрание, имеющее официальный статус.
Оно может быть проведено в двух формах — очной и заочной. Общее собрание будет иметь кворум, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа.
Важно, что голоса считаются не по числу людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых является голосующий, и по доли этого метража в общей площади дома. То есть, если в голосовании приняло участие более 50% голосов, а из них более половины выступили за смену УК, остальные обязаны подчиниться.
Как собрать кворум, если жильцы не инициативны?
Действительно, собрать хотя бы половину жильцов дома в одно время и в одном месте бывает довольно проблематично. Как правило, на собрание приходят самые активные, остальные же под тем или иным предлогом остаются в стороне. Выход в таком случае один — выбирать очно-заочную форму голосования и, после того как проголосуют присутствующие на собрании жильцы, пройти по квартирам и узнать мнение всех остальных. Кворум в этом случае будет достигнут обязательно.
Во избежание обвинений в фальсификации результатов, лучше ходить по квартирам не в одиночку, а группой, в которую входят как сторонники перехода в новую УК, так и его противники.
Если кто-то из собственников не согласен с переходом в новую УК?
Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании.
Однако собственник вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием с нарушением правил, установленных Жилищным кодексом РФ, в случае, если он не принимал в нем участие или голосовал против и принятое решение нарушает его права и законные интересы. Заявление можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении.
Важно! Если собственники проголосовали за смену управляющей компании, необходимо известить об этом как старую, так и новую организации. С момента принятия решения общего собрания о смене УК старая управляющая компания в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию о доме.
Если УК не передает документацию, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию о ее привлечении к административной ответственности, и в данной ситуации на УК может быть наложен штраф до 250 000 рублей.
