Долевка «в страхе»
О том, как строительная отрасль переживает новый кризис, говорили на традиционном круглом столе, посвященном итогам года в отрасли в Алтайской торгово-промышленной палате.
Прогноз на будущее давать сложно, оценивают ситуацию эксперты. В Главстрое не ждут от 2016-го рекордов, но и не спешат сеять панику. Положительные итоги этого года легко объяснить хорошим заделом, который сформировался в два предыдущих года, признает Андрей Геттих, замначальника Главстроя. Так, на начало 2015-го объем незавершенного строительства составлял 2,2 млн квадратных метров. Количество разрешений на строительство, выданных в этом году, не меньше, чем в 2014-м, сообщают чиновники и видят в этом некий залог развития отрасли с наступлением нового года.
Другие показатели приводит Алтайкрайстат. По данным ведомства, объем производства в строительной отрасли края за 11 месяцев снизился год к году на 13,5%. Обеспокоены и сами строители: спрос по заключенным договорам долевого участия резко просел, а сданные квадратные метры реализуются с трудом. Крупнейшие игроки, которым принадлежит не меньше половины рынка многоэтажного строительства, уже столкнулись с кризисом продаж. Так, «Жилищная инициатива» сегодня не может реализовать 30% жилья в новостройках, около 20% — «Союз», еще 5% — «Барнаулкапстрой». Такие данные приводит Сергей Санников, генеральный директор СРО «Алтайские строители».
Строительный рынок переживает спад на протяжении последних шести лет, утверждает Санников. За это время 100 предприятий вышли из состава саморегулируемой организации по разным причинам. Застройщики испытывают финансовые сложности, следствие которых — рост долгов перед СРО по членским взносам. По последним данным, сумма превышает два миллиона рублей. Предприятия физически не могут их оплатить из-за того, что не получают деньги за построенные квадратные метры, утверждает гендиректор СРО. Если в кризис в 2008-го строители обошлись малой кровью, на этот раз финансовое фиаско некоторые не переживут.
«Почему мы преодолели кризис 2008 года нормально? Тогда нам помогла краевая администрация. Была развернута программа 75 х 75, строители работали над объектами к юбилею Алтайского края. Краевые власти в общей сложности за все выплатили пять миллиардов рублей. Новый кризис подкосит много наших предприятий, поэтому для меня эти дни очень тревожны», — выразил опасения Санников. По данным руководства СРО, в 2015 году с регионального рынка ушли 45 строительных организаций, преимущественно не занятых многоэтажным строительством.
Уже есть опасения, что финансовое истощение добросовестных строительных компаний может вновь привести к выходу на рынок мошенников и повторению истории с обманутыми дольщиками. В то же время Санников заверил, что существующие механизмы защиты потребителей нивелируют угрозы. Впрочем, недобросовестные игроки на рынке и правда есть, не отрицает эксперт, но масштаб угрозы назвать затрудняется.
«Есть в городе организация, у которой по свидетельству одной из коммерческих СРО право строить атомные станции. Между тем сама она арендует очень скромный офис и занимается торговлей. Мы такие свидетельства своим членам СРО не выдаем, поскольку у нас нет соответствующего опыта и готовности отвечать за несчастные случаи», — сообщил Санников.
Врешь, не возьмешь
Выдача ипотечных кредитов жителям края в 2015 году сократилась больше чем на треть, называют банкиры одну из причин рецессии в строительной отрасли. Падение, правда, несравнимо с последствиями кризиса 2008-го: тогда в течение года выдача ипотек сократилась в 3,5 раза. Спад за девять месяцев 2015-го в стоимостном выражении составил 38%, в натуральном — 35%.
«На рынке ипотечного кредитования в декабре 2014-го — январе 2015-го наблюдался настоящий всплеск. В крае за это время было оформлено 16 тысяч ипотечных кредитов на сумму 21 млрд рублей. В феврале произошел серьезный спад — 579 кредитов на 800 млн рублей. И далее все первое полугодие было периодом оцепенения на рынке. Оживила ситуацию ипотека с господдержкой», — пояснила Виктория Вергун, директор алтайского отделения «Азиатско-Тихоокеанского банка». За счет этого и держится пока в крае рынок ипотечных кредитов: процентные ставки на вторичном рынке значительно выше.
Пугают банкиров растущие неплатежи жителей края по ипотечным кредитам. Они достигли к концу года 3%. «Это большое значение, учитывая то, что эти кредиты залоговые. Граждане очень редко выходили ранее на просрочку. Но ее, конечно, не сравнить с 15-процентной просрочкой по потребительским кредитам», — добавила эксперт.
Даже к федеральной льготной программе «Жилье для российской семьи» особого интереса жители края пока не проявили. Напомним, к ней регион присоединился в первой половине прошлого года. В ней участвуют три застройщика: «Аспект», «СтройГАЗ» и «Барнаулкапстрой». Для ее полного запуска приобретением жилья по сниженным расценкам (не дороже 35 тыс./кв. м) должны заинтересоваться 1 000 покупателей. В регионе до начала осени изъявили желание улучшить таким образом свои жилищные условия 70 семей, к концу года набралось только 123 заявки. Саму программу продлили еще на полгода.
Риелторы, впрочем, сохраняют видимый оптимизм. Самое страшное уже позади, в очередной раз повторяют продавцы недвижимости. Пик кризиса пришелся на начало года: рынок вздрогнул и затих. Но ситуацию, повторяют, спасла ипотека с господдержкой.
«Мы понимаем: если продолжим жаловаться на плохую рыночную ситуацию, то не выберемся из нее и доведем край до своего рода Детройта, — признает Марина Ракина, прeзидент Союза риелторов Барнаула и Алтайского края. — Я не согласна с тем, что рынок рухнул. Мы прожили год сложно, но интересно. Строители и риелторы нашли силы объединиться и, таким образом, понесли минимальные потери. «Патриархи», правда, не работают с нами, воспринимают как конкурентов. Но на самом деле мы очень хорошие партнеры в реализации жилья».
В структуре спроса на недвижимость традиционно сохраняется сезонность: в период наибольшей активности, осенью, в этом году чаще, чем раньше, покупатели несли наличные, а не заемные деньги, утверждает Ракина. По итогам года риелторы констатируют рост спроса на малоэтажку — около 10% — и интерес к объектам, долгое время остававшимся невостребованными, — дорогим коттеджам. Благодаря корректировке цены, к примеру, усадьба стоимостью в 25 млн рублей, ушла за 17 млн.
В 2016 году, прогнозирует Ракина, цены на жилье будут расти в связи с увеличением расходов застройщиков, которых к тому же неохотно финансируют кредитные организации. По данным банкиров, на протяжении всего года требования к заемщикам ужесточались. Выдача денежных ссуд сократилась на 40%, кредитование отрасли попало в стоп-листы некоторых финансовых институтов. Чтобы получить добро, застройщик должен предъявить твердый залог и хорошие экономические показатели.
Замена ветхости
В Барнауле начнут осваивать районы с аварийным жильем. Через год в краевой столице примут новый генеральный план развития территории. Об этом в ходе круглого стола в АлтТПП сообщил Алексей Бобров, руководитель комитета по строительству, архитектуре и развитию городской мэрии. В соответствии с документом, застраивать «по новой» начнут районы, ныне занятые изжившими себя двухэтажными постройками.
Напомним, предыдущий генплан города был принят пять лет назад, в 2010 году, на срок до 2025 года. Однако, как пояснил Бобров, в связи с изменениями в законодательстве возникла необходимость внести в него корректировки. Впрочем, основные приоритеты не меняются. В их числе застройка северо-западного направления и работы на освоенных территориях.
Так, в ближайшем будущем можно ожидать изменений внешнего облика пространства в пределах улиц Советской Армия и Витебской. Сейчас довольно большой участок земли здесь не освоен, вдоль Советской Армии стоят старые двухэтажки: здесь не обойтись без сноса. То же самое касается Потока. Вместо малоэтажек, начиная с улицы Петра Сухова, здесь планируют построить высотные дома.
При планировании квартальных зон власти обещают предусмотреть строительство парковых территорий. С нуля здесь придется возводить объекты социальной и инженерной инфраструктуры. На уже застроенных участках этих затрат удастся избежать. Обсуждается перспектива перекладывания сети коммуникаций. Экономическая выгода от этих работ просчитывается.
Кроме жилой застройки, в новом генплане власти учтут перспективы развития дорожной сети города, строительства дополнительных развязок. Транспортная схема, городские путепроводы требуют доработки и реконструкции, подчеркнул Бобров.
«Ситуация такова, что мы сталкиваемся с постоянной загруженностью улицы Малахова. Сегодня нет проезда к ней от проспекта Строителей. Не говорим уже о том, что из одного генплана в другой у нас переходит строительство выхода улицы Георгия Исакова на проспект Красноармейский. В новом генплане решение этих проблем будет предусматриваться», — заявил чиновник. Проект будет готов к декабрю 2016 года.
