Послабления скрасят ситуацию
Алтайский край в этом году не вошел в число регионов, решивших применить на своем уровне кадастровую стоимость в качестве налоговой базы. А значит, пока ежегодная плата будет исчисляться по-прежнему, от инвентаризационной, на основании последних данных с учетом коэффициента, который равен 1,147. Однако, в соответствии с внесенными в Налоговый кодекс РФ поправками, с 2020 года рассчитанный по новым правилам налог на имущество будут обязаны платить абсолютно все.
На Алтае необходимая база для взимания налога от кадастровой стоимости на объекты капитального строительства, в том числе садовые дома, индивидуальные дома в сельской местности и квартиры, сформирована. У каждого объекта, внесенного в Государственный кадастр недвижимости, есть своя цена. Просто на сегодняшний день она не берется в расчет при начислении ежегодного налога.
Новость всколыхнула общественность. В европейской части России, где загородные дома стоят немалых денег, народ подсчитывает будущие убытки и уже делает выводы, что содержать жилье вдали от городской суеты станет невыгодно. Одни решают отказаться от привычной дачи, другие предполагают, что и налог на квартиру станет непосильным бременем.
По мнению экспертов, в Алтайском крае такой проблемы не возникнет, даже когда регион примет на своем уровне закон о новом расчете налога на имущество физических лиц, по одной простой причине — цены на квартиры, а тем более на загородные дома (а это, как правило, небольшие и чаще всего не новые дачи за чертой города) невелики.
«В то время, когда в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге особняки за городом стоят несколько миллионов рублей, у нас кадастровая стоимость дома в 30 квадратов в садоводстве «Солнечный», к примеру, в Алейском районе составляет 10-30 тысяч рублей. В достаточно дорогом садоводстве «Катунь» в Бийском районе дом такой же площадью оценен в 200 тысяч рублей, в «Центральном», что примыкает к Барнаулу, строение в 100 «квадратов» стоит примерно 1,1 млн рублей. В Налоговом Кодексе записано, что базовая ставка составляет 0,1% от кадастровой стоимости, которая может также изменяться в большую или меньшую сторону, и максимум, который может предложить муниципалитет, — это 0,3%. Если посчитать даже по максимальной ставке, учитывая ко всему прочему разные налоговые послабления, которые сегодня существуют в кодексе, сумма выйдет незначительная», — утверждает Александр Руди, начальник отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Росреестра Алтайского края.
В УФНС России по Алтайскому краю добавляют, что с момента начисления налога от кадастровой стоимости будут действовать налоговые льготы, а именно — налог не будет распространяться на стоимость десяти квадратных метров в отношении комнат, 20 — в квартирах и 50 — в жилых домах. К тому же будут сохранены все существующие сегодня льготы.
Кадастровая или инвентаризационная
За полгода с просьбой рассчитать, в какую сумму выльется новый налог, в краевом Росреестре побывали более 20 человек. Житель Барнаула Александр, высчитав, что в скором будущем ежегодный взнос на имущество составит около 30 тысяч рублей, в панике кинулся на консультацию. Оказалось, что он взял кадастровую стоимость и применил к ней ставку, которая сегодня действует на инвентаризационную. А это, утверждают специалисты, две больших разницы. В Барнауле ставка по инвентаризационной стоимости — прогрессивная. Если объект оценен в сумму до 300 тысяч рублей — она одна, выше трехсот — другая. Получается, чем дороже объект, тем выше на него рассчитывается процентная ставка по налогу. По словам специалистов, если квартира стоит дороже двух миллионов рублей, то ставка может достигать 2% от ее цены. Но ведь стоимость-то считается инвентаризационная. Ее обыватели путают с кадастровой. По кадастру оценщики считают цену жилья, приближенную к рыночной. Инвентаризационная складывается из затрат на строительство объекта и корректируется со временем в зависимости от степени износа. Поэтому инвентаризационная цена достаточно большого дома площадью в 100 квадратов может составлять 300 тысяч рублей, в то время как кадастровая раз в восемь выше.
При помощи налогового калькулятора на сайте ФНС России можно рассчитать сумму будущего налога самостоятельно, но воспользоваться услугой могут только жители регионов, принявших соответствующие правовые акты для исчисления налога от кадастровой оценки.
«За трехкомнатную квартиру 67 кв. м с инвентаризационной стоимостью 744 985 рублей, кадастровой — 2 603 095 рублей, человек платит налог по инвентаризационной стоимости в сумме 1 042 рубля», — поясняют в УФНС России по Алтайскому краю.
Расчет по кадастровой стоимости будет следующим: 2 603 095 – (2 603 095 / 67 кв. м * 20) = 1 826 051 рублей — налоговая база. Затем 1 826 051 * 0,1% = 1 826 рублей сумма налога. Учитывая, что сумма налога от кадастровой стоимости больше, чем была от инвентаризационной, предусмотрен поэтапный переход к расчету в течение четырех лет. В первый год понижающий коэффициент составит 0,2, во второй — 0,4, третий — 0,6 и четвертый — 0,8. Рассчитываться предъявленная сумма налога в течение четырех лет на вышеупомянутую квартиру будет следующим образом:
(1 826 – 1 042) * 0,2 + 1 042 =1 199 руб.
(1 826 – 1 042) * 0,4 + 1 042 =1 356 руб.
(1 826 – 1 042) * 0,6 + 1 042 = 1 512 руб.
(1 826 – 1 042) * 0,8 + 1 042 = 1669 руб.
Эксперты на рынке жилья в Барнауле сходятся во мнении, что оплата налога по-новому — это справедливое решение. Если квартиру можно продать за несколько миллионов рублей, то и налог должен исчисляться из этой суммы.
Оценку можно оспорить
Предполагается, что, когда придут первые налоговые квитанции, недовольных кадастровой стоимостью своего жилья будет немало. Кадастровую сумму, к слову сказать, можно будет оспорить в суде или на специально созданных в регионах межведомственных комиссиях, куда достаточно подать заявление принятого образца о несогласии с установленной ранее ценой. Но, как поясняют в Росреестре, комиссия вправе рассматривать заявления об оспаривании результатов оценки, проведенной после 24 сентября 2010 года. В Алтайском крае после этой даты была проведена массовая кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения и объектов капитального строительства.
Сегодня, по словам экспертов, в основном проводится массовая оценка, а значит, оценщик не выезжает по конкретному адресу и не замеряет рулеткой комнаты в доме и прилегающие к нему объекты. Есть подозрение, что именно это является причиной иногда недостоверной оценки. Но, как поясняют кадастровые инженеры, в этом нет необходимости, да и возможности тоже. Во-первых, в крае 1,2 миллиона объектов капитального строительства. По заверению специалистов, никакая самая мощная организация не сможет осмотреть каждую конкретную квартиру и каждый дом отдельно на наличие евроремонта в ней и установление даты его проведения. За основу берутся сведения, которые уже есть в Государственном кадастре, перешедшие ему «по наследству» от БТИ в оцифрованном виде. Но не архивом единым пользуются оценщики. Они собирают также характеристики с места положения дома, района и прилегающей к объекту инфраструктуры — так называемые факторы стоимости жилья, которые могут влиять на общий ценник. Отсюда может значительно разниться и цена на, казалось бы, абсолютно одинаковые строения в одной сельской местности: если один объект стоит в центре села рядом с крупным магазином и автобусной остановкой, а другой, к примеру, за речкой, мост через которую давно обветшал.
Пока кадастровые инженеры не делают прогнозов о том, что принесет населению налоговое нововведение, и не называют его плюсов и минусов. Люди же уже сейчас, не желая удивиться в будущем, оспаривают установленную ранее кадастровую сумму. В Алтайском крае за первое полугодие споры выиграли девять человек. Снижение цены варьировалось от 25% до 35%. В России число исковых заявлений за 2014 год составило около 15 тысяч. Причем они поступили не только от физических, но и от юридических лиц.
Если для населения в регионе кадастровая стоимость пока не применяется в качестве налоговой базы, то для организаций с 29 июня текущего года внесены изменения в Закон Алтайского края о налоге на имущество. И с 1 января 2016 года для ряда предприятий налог будет исчисляться уже из кадастровой стоимости помещений, которые они занимают. Но и здесь есть нюанс. Не все объекты организаций подпадают под нововведение, а лишь те, список которых будет утвержден исполнительным органом краевой власти. Стало известно, что этот список администрация края планирует подготовить и утвердить к 1 ноября текущего года и до 1 декабря передать его в налоговые органы. Все организации сегодня держат руку на пульсе. В отличие от домовладений физических лиц, их объекты достаточно ценные, и налог с кадастровой стоимости может стать немаленьким. Известно лишь, что в список точно не включат промышленные предприятия, гостиницы и объекты социального назначения. В основной массе нововведение коснется крупных сооружений офисного, делового и торгового назначения.
