Сначала был хаос...
— Андрей Иванович, в каком состоянии сегодня находится законодательство в сфере землеустройства и застройки территорий в крае?
— Административно-правовая база только создается. Такое понятие, как «частная земля», в стране появилось с начала 1990-х годов. По сути дела, именно тогда были утрачены прежние механизмы регулирования. Государство, отменив их, не предложило ничего взамен. Начался хаос: не пойми как велась застройка, захватывались земельные участки.
Но сегодня власть твердо намерена выстроить вертикаль, чтобы взять процесс регулирования земельных отношений под контроль.
Новая законодательная база начала закладываться с 2005 года, когда вступил в силу новый Градостроительный кодекс РФ. Однако это процесс очень сложный, и за восемь лет мы пока не приблизились к завершению ее формирования.
Проблема в основном касается сельских поселений. Города эту работу практически завершили: они либо уже имеют Правила землепользования, либо в этом году их утвердят.
— Известно, муниципалитеты не раз срывали сроки...
— Да, временные рамки неоднократно менялись в сторону увеличения срока и сегодня ограничены датами: 1 января 2014 года для сельских поселений и 1 июля 2013 года для городских. Кроме того, селянам дали право самим определиться, будут они разрабатывать Генеральные планы и Правила землеустройства и застройки или нет.
На сегодня 340 из 660 сельских поселений приняли решение не разрабатывать Генплан. Причина называется всегда одна: нет денег. (Генплан и Правила могут стоить от 200 тыс. рублей до нескольких миллионов. Генплан Барнаула, например, обошелся городской казне в 10-12 млн рублей. — «МК».) Из оставшихся 320 только 200 планов сегодня в стадии работы, из них меньше 40 утверждено.
Если в некоторых поселениях развитие не планируется, никакого грандиозного строительства и освоения новых территорий не предвидится, им рекомендовано отложить решение этого вопроса.
А там, где строительство ведется, где планируется возведение новых объектов, в том числе реализация проектов в рамках различных программ — краевых адресных, федеральных, — хочешь не хочешь, а разрабатывать землеустроительную документацию надо. Потому что сегодня без этого невозможно участвовать ни в одной программе. Какую федеральную программу ни возьми, там первое требование для муниципалитета — наличие Схемы территориального планирования и Правил землепользования и застройки.
Фактически отсутствие этих документов приводит к запрету на выдачу разрешений на строительство, осуществление перевода земель из одной категории в другую, резервирование земли даже для государственных и муниципальных нужд. То есть, по сути, это мораторий, который может парализовать всю инвестиционную деятельность на территории муниципальных образований края.
Расплывчатые координаты Белокурихи
— В чем заключаются проблемы землеустройства и застройки в Белокурихе, о которых говорилось на недавнем Градостроительном совете?
— Белокуриха — это не только курорт федерального значения, она имеет уникальные природные ресурсы, в частности минеральные источники. В соответствии с правилами, утвержденными постановлениями правительства для таких территорий, устанавливается три зоны горно-санитарной охраны и одна — санитарной охраны.
Первая зона предусматривает самые жесткие ограничения, запрещающие всякую хозяйственную деятельность за исключением непосредственно связанной с добычей и использованием этих источников. В Белокурихе она находится как раз там, где радоновые источники. Вторая — ограниченного использования — покрывает практически всю территорию города и пригорода. Там можно строить жилье, общественные здания, за исключением опасных объектов, которые могут навредить природной среде. Третья находится фактически за пределами города, частично на территориях Смоленского и Алтайского районов.
Казус Белокурихи в том и состоит, что все эти зоны еще в 1980-е годы были утверждены лишь описательно, и хотя закреплены нормативно-правовыми актами, но фактически — картографически и координатно — не зафиксированы.
И сегодня, когда стали разрабатывать Генплан и Правила землепользования и застройки Белокурихи, мы столкнулись с тем, что эти зоны нужно отобразить фактически. А этого сделать нельзя, потому что они отсутствуют по факту. На бумаге они есть, а на картах — нет.
Поэтому на Градостроительном совете обсуждалось, каким образом поступить, как выйти из этой ситуации. Да, мы можем на своем уровне провести работу по этим описаниям, которые были ранее утверждены, примерно установить, как-то скоординировать, даже нанести на карту. Но чтобы придать им нормативно-правовой статус, документы эти должны быть утверждены неким федеральным уполномоченным органом. В настоящее время такой орган на федеральном уровне не определен.
Поэтому на Совете было принято решение продолжить работу с федеральными структурами в части уточнения процедуры утверждения. В ответе за это, на наш взгляд, администрация Белокурихи, краевые управления по туризму и строительству и архитектуре. Затем необходимо будет определиться, кто выступит заказчиком. Скорее всего, это будет управление Алтайского края по развитию туристско-рекреационного и санаторно-курортного комплексов, они ближе всего к этой теме.
Вот тогда-то у нас и появятся узаконенные границы в вышеупомянутых зонах горно-санитарной охраны, которые установят режимы использования в каждой из них.
Пока же их нет на картах, постоянно возникают проблемы, споры. По сути — тот же хаос в планировании застройки. Поэтому эта тема для Белокурихи очень актуальна. Инвесторы зачастую не знают, во что вкладываются, и идут на определенный риск. Они должны знать, где в Белокурихе и что строить можно, а чего — нельзя.
— Но ведь там уже сегодня очень плотная застройка в центре, в той самой особоохраняемой горно-санитарной зоне. Что делать тем, кто не впишется в разрешенные рамки?
— Вполне может быть, что внутри установленной зоны окажутся запрещенные для нее объекты. Тогда возникнет правовой момент, связанный с тем, как законодательство трактует такие вещи. Требований к их сносу фактически нет, но они могут возникнуть как основание. Но вряд ли кто-то будет заставлять сносить запрещенные объекты, потому что надо будет компенсировать затраты: сначала ведь разрешили.
Но есть другой механизм, который, вероятно, будет заложен в вышеуказанном нормативно-правовом акте: он запретит владельцам этих объектов дальнейшее их развитие. То есть они будут существовать без какой-либо модернизации до полного их физического износа. Таким образом, будут запрещены всяческие реконструкции, расширения и так далее. И тут уже собственник будет решать: выгодно ему или нет соглашаться на такие условия. Возможно, это негативно повлияет на стоимость и привлекательность объекта. Такой механизм, по сути, может вынудить собственника самого покинуть зону...
